Category:Benessere in Condominio

Avete mai pensato che ci fossero degli orari di silenzio da dover rispettare nei condomini? Nei tribunali ci sono numerose questioni legali legate a questo problema, infatti si può arrivare addirittura a delle e vere proprie condanne penali per disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone.

Vediamo insieme quali sono gli orari di silenzio nei condomini in modo da non dover arrivare all’intervento del giudice. Facciamo una precisazione: il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo scatta quando il rumore sia fastidioso non per una o a specifiche persone ma per un numero rilevante e indeterminato di persone (anche se poi a lamentarsi è una soltanto). Nel primo caso, si ha solo illecito civile. Per intenderci, se d’estate il condominio resta vuoto perché tutti vanno in vacanza e il rumore è molesto per l’unico condomino rimasto in città, quest’ultimo non potrà mai invocare la tutela penale. Inoltre, se il condòmino rumoroso è locatario, a rispondere del reato non è il proprietario, ma proprio l’inquilino.

La legge non fornisce nessuna indicazione più specifica ma si limita semplicemente ad affermare che il proprietario di un immobile non può contestare al vicino i rumori da questi prodotti se non superano la normale soglia di tollerabilità. Non troviamo nessuna indicazione in merito a:

• Gli orari in cui si deve fare silenzio;
• Gli orari in cui fare le pulizie di casa;
• Gli orari e i giorni in cui far venire le ditte per i lavori agli appartamenti;
• I decibel oltre i quali il rumore si considera intollerabile;
• La soglia del volume di televisione e stereo, ecc.

È il giudice a decidere caso per caso, sulla base delle situazioni concrete.

Tuttavia ci sono delle situazioni in cui è impossibile stabilire se il rumore possa essere tollerabile o meno, come ad esempio se, quando una sirena antifurto si mette a suonare all’improvviso e non c’è nessuno che possa spegnerla, come si fare a capire se ci sono gli estremi per fare causa o se, comunque, il rumore è davvero intollerabile?

A questo punto, non resta che ricorrere a una perizia fonografica e, l’esito è positivo, la responsabilità penale è del proprietario o del detentore dell’immobile.

Le spese di condominio eccessive sono una delle cause più frequenti di discussione all’interno di un condominio. Non sempre, infatti, ogni spesa è chiara, anzi, spesso sembra essere ingigantita e soprattutto inutile.

Durante un’assemblea di condominio, l’approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo di spesa può generare delle aspre discussioni tra i condomini e l’amministratore e tra i condomini stessi. Ciò è comprensibile al giorno d’oggi, dove affrontare delle spese eccessive e impreviste può risultare molto difficile. Ad esempio se il preventivo presentato dalla ditta di lavori che rifarà il tetto è troppo caro, ma l’assemblea ha preferito questa soluzione, oppure se la spesa per la pulizia delle scale, per il giardiniere e per la manutenzione dell’ascensore risulta esageratamente gonfiata, come ci si deve comportare? esiste un modo per contestare tali spese ritenute eccessive?

Tuttavia occorre ricordare che per salvaguardare le parti comuni di un condominio, alcune spese sono necessarie, e non sempre il preventivo più basso è la scelta giusta da fare.

Per comprendere meglio, è utile fare un esempio. Immaginiamo che l’assemblea si riunisca per approvare il bilancio consuntivo presentato dall’amministratore. Tra le spese una tantum figurano alcuni rimborsi per riparazioni urgenti eseguite nel corso dell’anno, come quella per la riparazione del portone. La maggioranza dei condomini approva, ma due di essi si oppongono: il loro sospetto è che l’amministratore ci guadagni in qualche modo e che per tale motivo abbia esagerato le spese e accettato dalle ditte di lavori alcune fatture incontrollate. Così decidono di impugnare la delibera dell’assemblea di approvazione del bilancio. Dall’altro lato il condominio sostiene che, non si possa contestare il merito della decisione quando è presente l’unanimità. Chi ha ragione?

La risposta viene offerta da una sentenza della corte di Cassazione che, ancora una volta, chiarisce le modalità di contestazione da parte dei condomini nel momento in cui l’assemblea accetta preventivi e consuntivi troppo cari per le spese di uno o più condomini.

Secondo il parere della Cassazione, l’assemblea condominiale è libera, nell’ambito del suo potere di autodeterminazione, di approvare spese e preventivi senza limiti di sorta. Il giudice non ha la facoltà di entrare nel merito delle scelte del condominio così come non possiede tale facoltà il singolo condomino. Il potere dell’autorità giudiziaria non può andare oltre la valutazione del merito e della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, in quanto è quest’ultima l’unico organo sovrano della volontà dei condomini. Non è possibile contestare, quindi, la questione economica, tranne nei casi in cui essa non violi la legge.

Il giudice ha il potere di stabilire se la decisione dell’assemblea sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere assembleare, ovvero se sia stata rispettata la maggioranza e le materie ad esso attribuite dal codice civile. Le spese che il condominio deve sostenere per il compenso dovuto all’amministratore ed al custode o la stipula di un contratto d’assicurazione del palazzo, sono scelte gestorie rientranti nel potere dell’assemblea: se c’è stata l’approvazione della maggioranza scatta, di conseguenza, l’obbligo di ciascun condomino di contribuire in proporzione ai propri millesimi.  Dunque se la decisione dell’assemblea di condominio circa le spese da effettuare o da rimborsare all’amministratore è stata l’approvazione della maggioranza, non ci potrà essere alcun tipo di contestazione da parte del singolo.

Gli animali domestici in condominio, scopriamo nel dettaglio come funziona la convivenza. Vivere in un condominio con il tuo animale domestico è possibile, ma per farlo è necessario seguire regole precise stabilite dalla legge. Il tema è disciplinato grazie all’entrata in vigore, il 06/2013, della riforma del condominio approvata con la legge n. 220/2012 del Codice Civile,  in cui viene precisato che “le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia”. Tutto ciò, ovviamente è possibile seguendo delle norme condominiali e delle regole di buona educazione. Gli animali domestici, infatti:

• non potranno sporcare o essere lasciati liberi o senza guinzaglio nelle parti condominiali comuni;
• i proprietari dovranno comportarsi in modo tale da non arrecare danno alla quiete e all’igiene degli spazi comuni;
• il condominio, in caso di rumori o di odori sgraditi può richiedere l’allontanamento dell’animale in base all’articolo 700 del Codice di Procedura Civile;
• gli animali non possono essere lasciati per troppo tempo sul balcone perché si potrebbe ipotizzare il reato di “omessa custodia” (articolo 672 del Codice Penale).

Nel caso in cui l’assemblea condominiale vieti l’accesso degli animali negli spazi comuni, il padrone potrà far ricorso al Giudice di Pace entro 30 giorni dalla data della delibera.  La legislazione quindi difende gli animali da compagnia ed i loro padroni, ma esiste in ogni caso la possibilità di sporgere un reclamo, in particolar modo nel caso in cui viene lesa la quiete pubblica. Basta seguire pochi accorgimenti e i nostri animali potranno vivere, senza impedimenti, insieme a noi  una tranquilla vita da condominio!

L’amministratore va in vacanza, i problemi legati al condominio purtroppo invece no. L’attività dell’amministratore prevede un’assistenza e copertura costante. Cosa deve fare il professionista prima delle ferie?

Innanzitutto prima della sua partenza è tenuto ad avvertire tutti gli stabili che gestisce in modo da dare la possibilità a chi avesse problemi urgenti e non rinviabili di risolverli prima delle ferie estive.

La comunicazione può avvenire mediante l’avviso nella bacheca condominiale, specificando la durata delle ferie e lasciando i propri contatti per essere reperibile. Tale avviso può essere pubblicato anche online sul sito condominiale – ove esistente – il quale soddisfa le richieste di divulgazione della notizia.

L’obbligo di notifica è previsto dall’articolo 1129 del Codice civile il quale afferma “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore”.

Prima delle ferie devono essere effettuati tutti i pagamenti dovuti, per esempio imposte e forniture, visto che un possibile ritardo potrebbe comportare more a carico del condominio.

Si consiglia all’amministratore di indicare nominativi di idraulici, muratori ed elettricisti in modo che in caso di necessità da parte dei condòmini possano contattarli in autonomia.

Quando l’amministratore va in vacanza inoltre ha il compito di verificare la situazione attuale dello stabile e quindi di accertarsi dell’assenza di elementi di rischio o di danno per i condòmini e i terzi che vi accedono.

Insomma anche l’amministratore va in vacanza ma non senza prima aver adempito a tutti i suoi doveri nei confronti dei condòmini e delle loro necessità.

In alcuni casi invece gli amministratori non vanno mai in vacanza; nel caso in cui abbiate nominato una società con più amministratori alle sue dipendenze, questa si dovrà organizzare, attraverso adeguati sostituti, al fine di non sospendere mai il servizio.

L’assemblea di condominio è, a volte, un impegno poco piacevole e spesso si è pensato di assentarsi ad una di queste riunioni. Scopriamo se è davvero possibile.

Il condòmino che per motivi personali non possa presenziare fino al termine dell’assemblea può allontanarsi e, se lo ritiene necessario, delegare un altro condòmino. In questo modo si evita che le decisioni da prendere in seguito al suo allontanamento possano essere valide secondo i millesimi richiesti dalla legge.

Nel caso in cui avvenga quanto sopra è fondamentale che l’allontanamento venga riportato nel verbale, soprattutto nei casi in cui senza i millesimi di quel condòmino non si raggiunga la maggioranza richiesta dalla legge per la regolare costituzione dell’assemblea o per l’elezione di una delibera.

La giurisprudenza infatti chiarisce questo punto indicando l’annullabilità della delibera il cui verbale non consenta l’individuazione dei singoli condòmini che hanno votato a favore e quelli contro, quelli assenti e le rispettive quote millesimali.

I condòmini assenti sono intesi sia quelli che si sono assentati sin dall’inizio della riunione sia a coloro i quali si siano allontani durante il corso dell’assemblea.

Nel caso in cui si voglia lasciare la delega, la riforma del 2012, prevede che essa sia necessariamente scritta. Questo implica che il condòmino che debba temporaneamente o definitivamente assentarsi può continuare ad essere rappresentato attraverso un proprio delegato rilasciando a quest’ultimo una delega scritta, preparata anche in corso dell’assemblea stessa. Il rilascio della delega può avvenire anche direttamente nel verbale della riunione con la sottoscrizione del delegante. 

Attenzione però perché nessun delegato può, nella singola assemblea e nel caso in cui i condòmini siano un numero maggiore di venti, rappresentare più di 1/5 dei condòmini e dei millesimi complessivi.

Ad ogni modo è tassativamente vietato dalla legge delegare l’amministratore condominiale per qualsiasi tipo di riunione.

Nel caso in cui il condòmino invece non dovesse delegare nessuno, la presidenza dell’assemblea dovrà verbalizzare l’allontanamento e poi verificare se senza i millesimi del condòmino vi siano comunque raggiunto i millesimi necessari per la regolare costituzione.

L’ultima possibilità per il condòmino che si allontana è quella di dichiarare a verbale di accettare espressamente quanto deciso dalla maggioranza durante l’assemblea.

Quindi è possibile mancare ad un’assemblea di condominio e volendo anche farsi rappresentare da un amico condòmino per questioni che ci interessano.

La vita condominiale è sempre delicata, ed oggi parleremo dei condizionatori vietati sul ballatoio. Il ballatoio è un bene comune e se i condizionatori di un singolo condòmino impediscono agli altri di utilizzarlo per l’installazione di un impianto simile è vietato. Tale dichiarazione arriva dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n.17400 secondo cui l’apposizione dell’impianto di condizionamento sulle parti comuni deve avvenire nel rispetto di adempimenti specifici.

L’implementazione dei condizionatori ha due limiti stabiliti secondo il principio del pari utilizzo delle parti comuni secondo l’art. 1102 c.c. Il primo limite è il divieto di alterarne la destinazione ed il secondo è il divieto di ostacolare gli altri condòmini di farne lo stesso utilizzo. In questo caso la giurisprudenza non ha permesso l’uso turnario dei beni comuni poiché l’installazione di un impianto di condizionamento non ha carattere transitorio.

La sicurezza statica nei registri condominiali non è solo un input dei condòmini. Il ruolo dell’amministratore è fondamentale.

La modifica apportata dal Decreto legislativo 145/2013 alla legge 220/2012, affida all’amministratore condominiale il compito di curare ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni nel registro anagrafico condominiale. Cosa significa? Il nuovo registro sarà un documento contenente i dati emersi da una procedura di individuazione dei pericoli e di analisi dei rischi ad essi collegati che consentirà di assolvere l’obbligo assegnato dal legislatore all’amministratore di condominio. Il documento infatti fornirà evidenza dello stato tecnico delle parti comuni condominiali.

La ratio di questo decreto legge sulla sicurezza statica nei registri condominiali è quella di agevolare la posizione dell’amministratore limitando l’area della sua responsabilità nel caso in cui i proprietari privati non collaborassero nella comunicazione dei dati relativi alle condizioni di sicurezza delle rispettive unità.

La sicurezza statica deve emergere da elementi descrittivi e apprezzabili dall’amministratore nella loro oggettività documentale. Vi sono principalmente tre fonti:

1. Il fascicolo del fabbricato, se esistente;
2. Le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti comuni alla legge;
3. Gli aggiornamenti della situazione statica che incombono sull’amministratore per fatti/opere successive all’accettazione del mandato.

Infatti, in relazione al passaggio della documentazione gli amministratori, nei casi in cui è richiesto, sono tenuti ad aggiornare la ricostruzione delle vicende edilizie dell’immobile aggiornando la situazione della sicurezza statica. Questo decreto legge è il primo passo verso un percorso di maggiore sicurezza condominiale.

La piastrella che produce energia. Convertire l’energia cinetica in energia elettrica camminando. Pensiamo infatti ad un marciapiede o ad un centro pedonale molto trafficato dove passano circa 50 mila pedoni al giorno. Quanta energia si genererebbe? Stimando un passo ogni 4-10 secondi il movimento quotidiano sarebbe in grado di produrre circa 2,1 watt all’ora.

La piastrella che produce energia potrebbe risolvere i problemi energetici di numerosi paesi. Tale sistema si potrebbe applicare sia per i luoghi pubblici e le strade, ma anche dentro le case ed in strutture private. Immaginate le insegne della piazza più famosa al mondo: Times Square a New York illuminate grazie al movimento dei passanti! Energia ecosostenibile e gratuita. Contenimento dei costi ed efficienza energetica.

Il sistema alla base della piastrella che produce energia è piuttosto semplice. Nel momento in cui la mattonella viene calpestata questa si illumina rapidamente tramite una lampada al LED a basso consumo. In questo modo i passanti vengono informati che hanno contribuito all’accumulo di energia. L’illuminazione della lampada per tale scopo è appena del 5% dell’energia immagazzinata.

La pressione del piede produce energia che viene accumulata nella batteria al litio all’interno della piastrella. L’energia può essere usata immediatamente oppure venire immagazzinata per il futuro.

Le pavimentazioni sono pensate sia per l’esterno che per l’interno. Strade, marciapiedi, piazze, uffici, aeroporti e scuole. La piastrella che produce energia è ecosostenibile e può essere di diversi colori essendo rivestite in gomma riciclata.

Vi abbiamo convinto? Potreste essere fra i primi a metterle in casa. Sicuramente sarete invidiate da tutti i vostri amici.