Le spese di condominio eccessive sono una delle cause più frequenti di discussione all’interno di un condominio. Non sempre, infatti, ogni spesa è chiara, anzi, spesso sembra essere ingigantita e soprattutto inutile.
Durante un’assemblea di condominio, l’approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo di spesa può generare delle aspre discussioni tra i condomini e l’amministratore e tra i condomini stessi. Ciò è comprensibile al giorno d’oggi, dove affrontare delle spese eccessive e impreviste può risultare molto difficile. Ad esempio se il preventivo presentato dalla ditta di lavori che rifarà il tetto è troppo caro, ma l’assemblea ha preferito questa soluzione, oppure se la spesa per la pulizia delle scale, per il giardiniere e per la manutenzione dell’ascensore risulta esageratamente gonfiata, come ci si deve comportare? esiste un modo per contestare tali spese ritenute eccessive?
Tuttavia occorre ricordare che per salvaguardare le parti comuni di un condominio, alcune spese sono necessarie, e non sempre il preventivo più basso è la scelta giusta da fare.
Per comprendere meglio, è utile fare un esempio. Immaginiamo che l’assemblea si riunisca per approvare il bilancio consuntivo presentato dall’amministratore. Tra le spese una tantum figurano alcuni rimborsi per riparazioni urgenti eseguite nel corso dell’anno, come quella per la riparazione del portone. La maggioranza dei condomini approva, ma due di essi si oppongono: il loro sospetto è che l’amministratore ci guadagni in qualche modo e che per tale motivo abbia esagerato le spese e accettato dalle ditte di lavori alcune fatture incontrollate. Così decidono di impugnare la delibera dell’assemblea di approvazione del bilancio. Dall’altro lato il condominio sostiene che, non si possa contestare il merito della decisione quando è presente l’unanimità. Chi ha ragione?
La risposta viene offerta da una sentenza della corte di Cassazione che, ancora una volta, chiarisce le modalità di contestazione da parte dei condomini nel momento in cui l’assemblea accetta preventivi e consuntivi troppo cari per le spese di uno o più condomini.
Secondo il parere della Cassazione, l’assemblea condominiale è libera, nell’ambito del suo potere di autodeterminazione, di approvare spese e preventivi senza limiti di sorta. Il giudice non ha la facoltà di entrare nel merito delle scelte del condominio così come non possiede tale facoltà il singolo condomino. Il potere dell’autorità giudiziaria non può andare oltre la valutazione del merito e della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, in quanto è quest’ultima l’unico organo sovrano della volontà dei condomini. Non è possibile contestare, quindi, la questione economica, tranne nei casi in cui essa non violi la legge.
Il giudice ha il potere di stabilire se la decisione dell’assemblea sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere assembleare, ovvero se sia stata rispettata la maggioranza e le materie ad esso attribuite dal codice civile. Le spese che il condominio deve sostenere per il compenso dovuto all’amministratore ed al custode o la stipula di un contratto d’assicurazione del palazzo, sono scelte gestorie rientranti nel potere dell’assemblea: se c’è stata l’approvazione della maggioranza scatta, di conseguenza, l’obbligo di ciascun condomino di contribuire in proporzione ai propri millesimi. Dunque se la decisione dell’assemblea di condominio circa le spese da effettuare o da rimborsare all’amministratore è stata l’approvazione della maggioranza, non ci potrà essere alcun tipo di contestazione da parte del singolo.