Rendere la propria casa più grande, aggiungendo della superficie utile fa sempre comodo, ora ti sveliamo come fare. Facile, realizzando una sopraelevazione, ma solo per chi abita in villa o all’ultimo piano di un edificio. In tal modo si ha il vantaggio di guadagnare spazio aggiungendo camere senza dover cambiare casa e aggiungendo valore al proprio immobile.

Le sopraelevazioni infatti permettono di sfruttare meglio il suolo già urbanizzato e limita la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione primaria (fogne, rete idrica, rete elettrica). Esattamente cosa sono? Le sopraelevazioni sono interventi di costruzione che si effettuano sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare, aggiungendo uno o più piani in altezza. Esse quindi permettono un’estensione dello spazio in verticale, inoltre tali interventi sono stati favoriti dal Governo e dalle Regioni come dimostrano i Piani Casa regionali che permettono, ad alcune condizioni, un aumento della volumetria pari al 20%.  Vi sono anche degli incentivi fiscali per chi ristruttura o riqualifica l’edificio sotto l’aspetto energetico.

Le sopraelevazioni coinvolgono tipologie di immobili e contesti differenti ma è molto diffuso l’impiego del legno in queste strutture grazie agli interventi contenuti sotto l’aspetto dell’impatto ambientale, anche del cantiere, e del tempo di esecuzione delle opere. Le opere realizzate diventano un elemento caratteristico e distintivo, come per esempio è accaduto ad un edificio degli anni Ottanta sopra al quale l’architetto Daniele Menichini ha “aggiunto” un nido di legno, dalle linee moderne. Con questo intervento ha migliorato le prestazioni antisismiche complessive del fabbricato e l’ha reso unico nel suo genere.

Quando si parla di sopraelevazioni, il legno non è del resto solo una scelta dettata da ragioni etiche ma spesso si tratta dell’unica via percorribile per ragioni statiche. Il vantaggio rispetto al peso di un mattone è evidente – peso di un mattone varia fra 1,4 e 1,8 chili al decimetro cubo – esso infatti pesa intorno a 0,45 chili. Un terzo in meno. Altri vantaggi sono la flessibilità e duttilità dei materiali, oltre alla componente di prefabbricazione e assemblaggio a secco, rendendo il cantiere pulito e più efficiente.

Per essere a norma, una soprelevazione deve essere compatibile con il piano urbanistico locale, non deve diminuire l’aria o togliere luminosità ad altre costruzioni, non deve deturpare l’aspetto originario di un edificio. Inoltre, deve essere coerente con le norme antisismiche: a monte di ogni cantiere, vanno verificate le capacità statiche della struttura e delle relative fondamenta, così come va valutata l’eventuale sagoma da dare al nuovo volume, così da renderlo compatibile con il preesistente.

L’introduzione delle sopraelevazioni può essere vista non solo come un’opportunità per creare spazi extra, ma come un’occasione di dare vita a importanti operazioni di recupero dell’esistente.

Il numero dei condomini non assume rilievo nella costituzione del condominio, da qui il condominio minimo. Infatti il Codice Civile prende in considerazione il numero dei condomini solo per determinare i casi in cui è obbligatorio dotarsi di un regolamento o nominare un amministratore.

Come nasce un condominio? Se la nomina di un amministratore di condominio diventa obbligatoria quando l’edificio è composto da almeno 9 condòmini (vale a dire 9 proprietari), la nascita del condominio  è automatica e spontanea, e si verifica a seguito del frazionamento della proprietà dell’immobile. Basta quindi che l’unico proprietario (o costruttore) abbia venduto anche un solo appartamento per costituirsi di fatto un condominio. Dunque, è possibile configurare un condominio con un numero minimo di 2 proprietari.

A seconda poi del numero di condòmini e della struttura dell’edificio, distingueremo il condominio minimo (costituito fino a 8 proprietari), il super condominio (quello cioè in caso di più edifici aventi beni o servizi in comune, più condomini di unità immobiliari o di edifici ognuno con propria organizzazione che abbiano beni o servizi in comune. Ed infine il condominio parziale (quando alcuni beni condominiali come le scale, o impianti come l’ascensore sono a vantaggio solo di alcuni appartamenti e non di tutto l’edificio.)

Come tutti i condomini, anche il condominio minimo si costituisce in via automatica, senza bisogno che ci sia una delibera dell’assemblea. Di fatto, quando in un palazzo ci sono meno di 9 proprietari, questi – per legge – sono già costituiti in condominio (minimo), al pari di un qualsiasi altro condominio. Insomma, non appena la proprietà dell’edificio viene divisa in due o più soggetti, la nascita del condominio è automatica.

Le regole?

La regola più importante è che non è obbligatorio nominare un amministratore. Ben inteso: è sempre possibile farlo, ma si tratta di una scelta rimessa ai proprietari.

Per il resto si applicano le norme sul condominio ordinario, sia con riguardo alla organizzazione interna sia in relazione alle situazioni soggettive dei partecipanti. Ripartizione delle spese, votazioni in assemblea, millesimi e pagamento delle spese: tutto segue le regole ordinarie.

La Legge di Bilancio 2017 ha previsto, all’art.2, una serie di detrazioni fiscali, comunemente detti Ecobonus, nell’ambito dei quali rientrano i bonus per la rimozione dell’amianto dalle parti comuni del condominio.

Secondo il testo normativo si possono detrarre le spese sostenute al 65% fino ad un importo massimo di 100mila euro sempre ché, detti interventi, avvengano tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2017.

Tuttavia è da specificare che questo bonus rientra in una visione legislativa volta all’efficienza e al risparmio energetico e quindi tale agevolazione sarà possibile solo se la rimozione dell’amianto rientra in un progetto volto al riammodernamento dell’edificio condominiale in un’ottica di maggior efficienza energetica.

Fino alla L.220/2012, ovvero la c.d. “riforma del condominio”, il consiglio dei condomini era previsto, esclusivamente, nei singoli regolamenti, soprattutto nei condomini di grosse dimensioni. La riforma ha espressamente recepito tale figura inserendo, all’interno del Codice Civile, l’art. 1130 bis “Rendiconto Condominiale”, che, al secondo comma, letteralmente recita: “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo“.

Si nota, innanzitutto, che la norma impone, quale limite “dimensionale”, per esercitare tale facoltà di nomina la presenza di almeno 12 unità immobiliari prescindendo, quindi, da un numero minimo di condomini.

La norma, poi, individua le funzioni svolte da quest’organo condominiale ovvero funzioni consultive e di controllo. Il consiglio dei condomini, quindi, è utile perché supporta l’amministratore, nella sua attività, soprattutto nei condomini di grosse dimensioni, fungendo da punto di raccordo tra lui e i singoli condomini, raccogliendo proposte, lamentele ma, soprattutto, svolgendo una vera e propria attività consultiva, a favore dell’assemblea condominiale, attraverso propri pareri.

L’altra funzione a cui e deputato, l’attività di controllo, si concreta nel vaglio dell’operato dell’amministratore e della gestione del condominio, controlla, cioè, che queste vengano effettuate nel reale interesse della comunità condominiale.

La delibera assembleare per nominare il consiglio dei condomini e i singoli consiglieri necessita di un quorum pari al 50%+1 degli intervenuti all’assemblea che rappresentino, però, almeno la metà del valore del condominio, per quanto riguarda, invece, il numero della compagine consiliare è una decisione rimessa all’assemblea. Tuttavia abbiamo visto che negli edifici con almeno 12 unità immobiliari il numero minimo, legalmente stabilito, è pari a 3 componenti.

La durata dell’incarico può essere tanto a tempo indeterminato quanto, così come avviene per l’amministratore, di durata annuale.

Per quanto riguarda, poi, la previsione precisa e puntuale dei compiti, funzioni e modalità di funzionamento sarà lo stesso regolamento condominiale a contenere tale disciplina, in difetto, sarà l’assemblea a prevederla.

In ogni caso, per espressa indicazione legislativa, al consiglio condominiale non potranno mai essere accordate prerogative esclusive attribuite all’assemblea.

Diversamente da quanto recentemente affermato, la Corte di Cassazione aveva in passato ammesso, senza alcuna restrizione, l’attività di B&B e affittacamere, ritenendo che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione. L’apertura di tali attività non era subordinata neanche all’approvazione dell’assemblea condominiale. La Corte di Cassazione sembra essere tornata di recente sui suoi passi e avere cambiato idea. Infatti, la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 ha disposto che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.

La Corte ha dichiarato che le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo. Qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti però ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, fermo restando il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare il condomino anche in presenza del divieto.

L’attività di “B&B”, anche quando ammessa, deve però svolgersi nel rispetto delle regole di pacifica convivenza condominiale e non deve dar luogo ad immissioni superiori alla normale tollerabilità o che comportino disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. In mancanza sarà possibile agire ex art. 844 c.c. quando rumori e altre immissioni superino la normale tollerabilità (Art 844: Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.)

Nella città di Roma negli ultimi anni il numero di alloggi destinati a “bed and breakfast” è aumentato enormemente ma sfortunatamente gli appartamenti/locali non hanno sempre i requisiti minimi richiesti per garantire un’efficiente e opportuna ospitalità. Le camere dovrebbero avere una superficie minima di 8 metri quadrati per utente, di 24 metri quadrati se le persone che richiedono ospitalità sono due, di 20 metri quadrati per tre utenti e devono essere arredate in modo tale da consentire il pernotto e la prima colazione. Tra i requisiti dal punto di vista della durata occorre ricordare il limite di non esercitare l’attività di “bed and breakfast” per tre mesi l’anno (anche non consecutivi) e l’obbligo di mettere a disposizione degli ospiti un massimo di tre camere per un totale di sei posti letto. Se l’attività dovesse superare detti limiti occorrerà strutturare un’attività di affittacamere con adempimenti amministrativi e fiscali di maggior rigore. Un obbligo generico ma imperativo rimane quello, per il proprietario, di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.

Fonte: Il Gazzettino

I dati relativi alle gestioni condominiali del 2016 hanno messo in evidenza un problema rilevante: la percentuale di condomini morosi in Italia è aumentata di circa il 25% in un solo anno.

La quota media di morosità per nucleo familiare è pari a 1250 euro. Dato allarmante, soprattutto tenendo conto della riforma del condominio del 2013 che obbliga l’amministratore a rientrare dei mancati incassi emettendo un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi, prima di potersi rivalere sui condòmini in regola con i pagamenti.

Il fenomeno si verifica specialmente nelle grandi città, dove è concentrata la maggior parte dei condomini.

In fatto di morosità, le città con le percentuali più alte sono state:

• Bologna con +33,8 %;
• Roma con +33%;
• Napoli con +32,7%;
• Torino con +31,8 %;
• Milano con +30%;
• Catania con +29,6%;
• Firenze con +28%;
• Genova con +26,5%;
• Cagliari con +24,8%;
• Palermo con +23,7%;
• Bari con +22,6%;
• Padova con +21,3%;
• Venezia con +19%.

La crisi economica ha influito molto sui redditi delle singole famiglie, purtroppo però questa situazione ha spinto numerosi condomini disonesti ad approfittare della situazione e non pagare la propria parte.

Nei casi più gravi, si verifica il pignoramento del conto condominiale, sul quale si trovano le somme versate dai condomini che sono in regola con i pagamenti.

Nello specifico, il pignoramento del conto può avvenire nei casi in cui il creditore non viene pagato, neppure tramite un acconto. Basterebbe quindi versare una parte della somma dovuta per evitare il pignoramento del conto.

Il decreto ingiuntivo spese condominiali

Il decreto di ingiunzione spese condominiali va azionato nei confronti del proprietario dell’immobile, e non dell’inquilino.

L’articolo 63 stabilisce, inoltre, che il creditore deve agire in prima istanza nei confronti dei morosi, fornendo i loro nominativi, e solo se questi risultano insolventi, i creditori possono rivalersi sui condomini che sono in regola nei pagamenti.

La legislazione stabilisce che l’amministratore può sospendere la fruizione dei servizi comuni per il condomino moroso nel caso in cui le spese di condominio non vengano pagate per un periodo superiore ai sei mesi.

Per ottenere l’ingiunzione non è previsto l’obbligo di messa in mora del condomino, ma il sollecito di pagamento, inviato per raccomandata con ricevuta di ritorno, potrà essere oggetto di valutazione in caso di opposizione.

Nella richiesta di ingiunzione vanni indicati:

• I dati relativi al giudice di pace o al tribunale a cui ci si rivolge
• L’indirizzo del condominio
• I dati dell’amministratore
• I dati del rappresentante legale del condominio
• I dati del condòmino moroso
• Gli estremi dell’immobile
• L’ammontare delle spese condominiali non pagate
• L’elenco dei documenti allegati che attestano la morosità.

I documenti da allegare comprendono:

• Rendiconto preventivo o consuntivo approvato dall’assemblea
• Verbale di approvazione dell’assemblea del rendiconto o di spese specifiche
• Lettera di sollecito
• Nota spese e competenze
• Ogni altra documentazione che possa dimostrare lo stato di morosità

L’individuazione del giudice competente per il decreto ingiustivo, dipende dall’ammontare delle spese condominiali non pagate:

• giudice di pace per gli importi inferiori a 5.000 euro
• tribunale ordinario per gli importi superiori a 5.000 euro.

La richiesta di decreto ingiuntivo verso i condomini morosi deve essere presentata presso il giudice o il tribunale del circondario del luogo in cui è sito l’immobile.