Il numero dei condomini non assume rilievo nella costituzione del condominio, da qui il condominio minimo. Infatti il Codice Civile prende in considerazione il numero dei condomini solo per determinare i casi in cui è obbligatorio dotarsi di un regolamento o nominare un amministratore.
Come nasce un condominio? Se la nomina di un amministratore di condominio diventa obbligatoria quando l’edificio è composto da almeno 9 condòmini (vale a dire 9 proprietari), la nascita del condominio è automatica e spontanea, e si verifica a seguito del frazionamento della proprietà dell’immobile. Basta quindi che l’unico proprietario (o costruttore) abbia venduto anche un solo appartamento per costituirsi di fatto un condominio. Dunque, è possibile configurare un condominio con un numero minimo di 2 proprietari.
A seconda poi del numero di condòmini e della struttura dell’edificio, distingueremo il condominio minimo (costituito fino a 8 proprietari), il super condominio (quello cioè in caso di più edifici aventi beni o servizi in comune, più condomini di unità immobiliari o di edifici ognuno con propria organizzazione che abbiano beni o servizi in comune. Ed infine il condominio parziale (quando alcuni beni condominiali come le scale, o impianti come l’ascensore sono a vantaggio solo di alcuni appartamenti e non di tutto l’edificio.)
Come tutti i condomini, anche il condominio minimo si costituisce in via automatica, senza bisogno che ci sia una delibera dell’assemblea. Di fatto, quando in un palazzo ci sono meno di 9 proprietari, questi – per legge – sono già costituiti in condominio (minimo), al pari di un qualsiasi altro condominio. Insomma, non appena la proprietà dell’edificio viene divisa in due o più soggetti, la nascita del condominio è automatica.
Le regole?
La regola più importante è che non è obbligatorio nominare un amministratore. Ben inteso: è sempre possibile farlo, ma si tratta di una scelta rimessa ai proprietari.
Per il resto si applicano le norme sul condominio ordinario, sia con riguardo alla organizzazione interna sia in relazione alle situazioni soggettive dei partecipanti. Ripartizione delle spese, votazioni in assemblea, millesimi e pagamento delle spese: tutto segue le regole ordinarie.
