Diversamente da quanto recentemente affermato, la Corte di Cassazione aveva in passato ammesso, senza alcuna restrizione, l’attività di B&B e affittacamere, ritenendo che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione. L’apertura di tali attività non era subordinata neanche all’approvazione dell’assemblea condominiale. La Corte di Cassazione sembra essere tornata di recente sui suoi passi e avere cambiato idea. Infatti, la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 ha disposto che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.
La Corte ha dichiarato che le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo. Qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti però ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, fermo restando il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare il condomino anche in presenza del divieto.
L’attività di “B&B”, anche quando ammessa, deve però svolgersi nel rispetto delle regole di pacifica convivenza condominiale e non deve dar luogo ad immissioni superiori alla normale tollerabilità o che comportino disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. In mancanza sarà possibile agire ex art. 844 c.c. quando rumori e altre immissioni superino la normale tollerabilità (Art 844: Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.)
Nella città di Roma negli ultimi anni il numero di alloggi destinati a “bed and breakfast” è aumentato enormemente ma sfortunatamente gli appartamenti/locali non hanno sempre i requisiti minimi richiesti per garantire un’efficiente e opportuna ospitalità. Le camere dovrebbero avere una superficie minima di 8 metri quadrati per utente, di 24 metri quadrati se le persone che richiedono ospitalità sono due, di 20 metri quadrati per tre utenti e devono essere arredate in modo tale da consentire il pernotto e la prima colazione. Tra i requisiti dal punto di vista della durata occorre ricordare il limite di non esercitare l’attività di “bed and breakfast” per tre mesi l’anno (anche non consecutivi) e l’obbligo di mettere a disposizione degli ospiti un massimo di tre camere per un totale di sei posti letto. Se l’attività dovesse superare detti limiti occorrerà strutturare un’attività di affittacamere con adempimenti amministrativi e fiscali di maggior rigore. Un obbligo generico ma imperativo rimane quello, per il proprietario, di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.
Fonte: Il Gazzettino