Fino alla L.220/2012, ovvero la c.d. “riforma del condominio”, il consiglio dei condomini era previsto, esclusivamente, nei singoli regolamenti, soprattutto nei condomini di grosse dimensioni. La riforma ha espressamente recepito tale figura inserendo, all’interno del Codice Civile, l’art. 1130 bis “Rendiconto Condominiale”, che, al secondo comma, letteralmente recita: “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo“.
Si nota, innanzitutto, che la norma impone, quale limite “dimensionale”, per esercitare tale facoltà di nomina la presenza di almeno 12 unità immobiliari prescindendo, quindi, da un numero minimo di condomini.
La norma, poi, individua le funzioni svolte da quest’organo condominiale ovvero funzioni consultive e di controllo. Il consiglio dei condomini, quindi, è utile perché supporta l’amministratore, nella sua attività, soprattutto nei condomini di grosse dimensioni, fungendo da punto di raccordo tra lui e i singoli condomini, raccogliendo proposte, lamentele ma, soprattutto, svolgendo una vera e propria attività consultiva, a favore dell’assemblea condominiale, attraverso propri pareri.
L’altra funzione a cui e deputato, l’attività di controllo, si concreta nel vaglio dell’operato dell’amministratore e della gestione del condominio, controlla, cioè, che queste vengano effettuate nel reale interesse della comunità condominiale.
La delibera assembleare per nominare il consiglio dei condomini e i singoli consiglieri necessita di un quorum pari al 50%+1 degli intervenuti all’assemblea che rappresentino, però, almeno la metà del valore del condominio, per quanto riguarda, invece, il numero della compagine consiliare è una decisione rimessa all’assemblea. Tuttavia abbiamo visto che negli edifici con almeno 12 unità immobiliari il numero minimo, legalmente stabilito, è pari a 3 componenti.
La durata dell’incarico può essere tanto a tempo indeterminato quanto, così come avviene per l’amministratore, di durata annuale.
Per quanto riguarda, poi, la previsione precisa e puntuale dei compiti, funzioni e modalità di funzionamento sarà lo stesso regolamento condominiale a contenere tale disciplina, in difetto, sarà l’assemblea a prevederla.
In ogni caso, per espressa indicazione legislativa, al consiglio condominiale non potranno mai essere accordate prerogative esclusive attribuite all’assemblea.