Category:Benessere in Condominio

Vivere in condominio può risultare un’esperienza poco piacevole se la gestione dello stesso da parte dell’amministratore si rivela poco efficiente e non in linea con il volere dei condòmini.

Le cause del malcontento possono essere molteplici: un amministratore poco attento ai bisogni della comunità, che non risponde mai al telefono, alle email, che non convoca mai riunioni.

In casi come questi, è possibile intervenire e riuscire a sostituire il proprio amministratore di condominio con una figura più consona al ruolo in oggetto.

La riforma del condominio ha sancito il rinnovo tacito, di anno in anno, dell’amministratore, a meno che i condòmini procedano a revoca o diniego espresso a fine mandato.

Il primo passo per cambiare amministratore di condominio è chiedere il parere degli altri condòmini, informarsi, scambiarsi opinioni, trovare una linea di strategia comune.

Una volta fatto questo, è necessario cercare un valido sostituto, come ad es. società specializzate nella gestione condominiale, spiegare loro la situazione e richiedere un preventivo.

A questo punto, è possibile procedere al diniego o revoca dell’amministratore.  La delibera assembleare di diniego espresso deve essere approvata con la stessa maggioranza che era stata prevista per la nomina e per la revoca dell’amministratore, con almeno la metà del valore dell’edificio.

L’assemblea straordinaria per la delibera del diniego di rinnovazione del mandato dell’amministratore condominiale può essere richiesta da due condomini ed essere comunicata all’amministratore entro la fine del suo mandato annuale.

Vi sono alcune aree particolarmente delicate che possono causare la revoca di un amministratore condominiale e la sua impossibilità a svolgere la stessa professione in futuro:

• Irregolarità sulle questioni finanziare, in particolare quelle legate al conto corrente condominiale;
• Pronunciamento del giudice in seguito all’esposto di un singolo condòmino in sede di assemblea, che viene quindi chiamata a pronunciarsi sulla questione;
• il mancato ottemperamento delle delibere approvate dall’assemblea dei residenti.
• il mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale
• disattenzione verso gli inquilini morosi
• scarse doti comunicative relative alla condivisione di informazioni inesatte o incomplete.

Tabella delle maggioranze richieste per deliberare

La Legge n.° 220/2012 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” – 11 dicembre 2012) ha previsto l’istituzione del cosiddetto condominio 2.0 o condominio digitale. Trattasi di un servizio informatico che l’amministratore condominiale mette a disposizione dei condòmini al fine di rendere più trasparenti le questioni legate alla documentazione e le interazioni tra i componenti stessi della comunità.

In particolare, la riforma del condominio prevede la digitalizzazione della gestione condominiale attraverso la creazione di un sito web, oltre a disposizioni relative alla videosorveglianza e all’installazione di impianti di energia rinnovabile.

Il sito web del condominio

La riforma del condominio 2.0 ha come punto di partenza la creazione di un sito web condominiale che abbia lo scopo di favorire le interazioni tra i condomini e, soprattutto, la trasparenza dei processi decisionali.

Ciascun condòmino può accedere, attraverso il proprio account personale, a numerose risorse, tra cui la documentazione attinente l’amministrazione e la contabilità. I condòmini hanno, dunque, la possibilità di partecipare attivamente alla vita condominiale e godere di maggiore tranquillità sulla gestione delle attività comuni.

Tuttavia, non è possibile risolvere online le diatribe condominiali, poiché il sito è concepito esclusivamente come strumento di controllo e presa visione dei documenti emessi dall’amministrazione. Lo scopo è quello di dare la possibilità ai condòmini di effettuare un’attività di controllo sulla realizzazione delle attività decise in sede assembleare.

Attraverso il sito, tuttavia, è possibile contattare l’amministratore di condominio al fine di segnalare eventuali problemi o abusi all’interno del condominio.

Energie rinnovabili

Dal punto di vista energetico, si affermano le energie rinnovabili. Le decisioni in merito a questo tema devono essere prese in sede di assemblea e a maggioranza assoluta degli intervenuti;.

Il singolo condòmino ha la possibilità di installare l’impianto nel proprio appartamento anche in caso di gestione centralizzata, gestendo autonomamente i consumi di acqua, luce, gas e pagando esclusivamente quanto consumato.

L’Ecobonus sancito dalla manovra finanziaria 2017, offre agevolazioni vantaggiose per gli interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione. La stabilizzazione riguarda i prossimi cinque anni – dal 2017 al 2021 – e prevede una detrazione  del 70% per lavori riguardanti l’involucro edilizio dei condomini, a patto che essi riguardino oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio.

Tale percentuale può arrivare al 75% con certificazione dei miglioramenti ottenuti nella prestazione energetica, su un tetto di spesa massima di 40mila euro per appartamento.

Un vicino rumoroso può influenzare negativamente la qualità della vita di chi è costretto a subire tali disturbi quotidiani: cosa fare qualora si verificassero rumori in condominio?

Il condominio è un piccolo mondo a sé, un villaggio all’interno del quale il buon senso e il rispetto per gli spazi altrui dovrebbero essere d’obbligo e regolare la convivenza tra le parti. Purtroppo, non è sempre così.

Cani che abbaiano nella notte, aspirapolveri accese alle sei del mattino, musicisti improbabili che provano le loro melodie fino a tarda notte. I rumori in condominio che possono scaturire dalla convivenza ravvicinata sono molteplici e di diverso tipo.

Tuttavia, i limiti entro i quali bisogna sopportare e quelli entro i quali si può reagire non sono ancora chiari. Nella maggior parte dei casi, infatti, le autorità non possono intervenire. Per far scattare il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo è necessario che il rumore sia tale da superare il limite della normale tollerabilità e che esso sia in grado di arrecare disturbo ad una platea indeterminata di persone e non già ad un gruppo limitato di individui.

Esposto o denuncia per i rumori in condominio molesti

Presentare un esposto o una denuncia-querela contro chi produce rumori in condominio che risultano molesti non è semplice. Tale procedura, infatti, può essere avviata solo nel caso in cui i rumori in condominio vengano percepiti da tutto il circondario: in questo caso scatta il reato di disturbo del riposo delle persone ed è possibile rivolgersi alle autorità.

Se i rumori in condominio danneggiano un numero limitato di persone, invece, non si tratta di reato: in una situazione del genere, è possibile solo inviare una lettera di diffida per l’interruzione dei rumori in condominio molesti e, in caso di indifferenza, una causa civile di risarcimento del danno.

È possibile rivolgersi all’amministratore di condominio solo nel caso in cui il regolamento condominiale preveda apposite norme sui rumori condominiali. Tali norme, poiché relative alla vita di ogni singolo inquilino, devono essere approvate unanimemente.

Il regolamento di condominio, ad esempio, potrebbe prevedere:

• fasce orarie “di silenzio” in cui scatterebbe il divieto di produrre qualsiasi tipo di rumore, anche quelli tollerabili secondo il codice civile;
• fasce orarie in cui sono vietati solo i rumori intollerabili.

Qualora il regolamento condominiale non preveda misure da rispettare in relazione ai rumori in condominio, è necessario seguire le regole del codice civile. Il codice civile punisce solo i rumori in condominio considerati intollerabili. Tuttavia, non esistono limiti precisi e, di caso in caso, le sentenze si basano sull’interpretazione del singolo giudice.

Sulla base delle sentenze per rumori in condominio, si può evincere che non sono tollerabili:

• Musica e schiamazzi proveniente da un locale;
• Pulizie alle sei del mattino;
• Autoclave posizionata al piano terra dell’edificio condominiale;
• Centrale termica centralizzata il cui rumore disturbi un inquilino;
• Abbaiare di cani tenuti nel cortile condiviso che risulti molesto per più famiglie.

Chi ha intenzione di procedere contro chi produce rumori in condominio, tuttavia, ha il cosiddetto onere della prova: è tenuto dimostrare il fatto da cui è nato il danno, il danno stesso e il suo ammontare. In alcuni casi è richiesta anche la prova concreta del danno provocato dai rumori in condominio perché possa essere concesso un risarcimento. Tuttavia, anche l’ammontare del risarcimento non è semplice da quantificare.

Soluzioni e possibili rimedi per ovviare ai rumori in condominio

Per rispondere ai problemi causati dai rumori in condominio, è possibile adottare delle soluzioni pratiche.

Se il problema dipende dalla mancanza di isolamento acustico nella soletta o nelle pareti o da difetti costruttivi, gli interventi dall’interno non risultato molto efficaci. In altri casi, si potrebbe pensare ad installare un controsoffitto in abbassamento imbottito di materiale fonoassorbente, le contropareti, il pavimento galleggiante o una pavimentazione in parquet, linoleum o moquette. Alcuni di questi interventi andrebbero realizzati dall’appartamento sovrastante, ma con le tecniche giuste è possibile raggiungere buoni risultati.

La soluzione ai rumori in condominio, in ogni caso, parte dalla prevenzione. Un buon regolamento condominiale e una sana dose di buon senso e rispetto possono rendere la convivenza nello stesso stabile un’esperienza piuttosto pacifica e piacevole senza dover necessariamente ricorrere a misure estreme.

La presenza di animali domestici in condominio costituisce uno degli argomenti di maggiore dibattito tra gli inquilini di uno stesso stabile. Nelle assemblee se ne parla spesso: quali sono, dunque, le regole da seguire quando si vive con il proprio amico a quattro (o due) zampe all’interno di un condominio?

Fino ad alcuni anni fa, nel regolamento di qualsiasi edificio condominiale era definito a chiare lettere il divieto di ospitare animali domestici in condominio. Oggi la situazione si presenta in modo estremamente diverso: il divieto all’accesso di animali agli spazi condominiali è diventato di fatto illegale.

I diritti per gli animali domestici in condominio

Secondo la modifica del Giugno 2013 della legge n. 220/12, il regolamento di un condominio non intervenire sulle destinazioni d’uso delle unità di proprietà: non può, quindi, vietare ai condomini di possedere animali domestici. Le aree comuni, in quanto usufruibili da chiunque, possono essere attraversate anche da cani, gatti e altri animali.

Ciò suggerisce l’importanza del buon senso dei padroni degli animali domestici in condominio, i quali dovrebbero tenere gli amici animali al guinzaglio o nelle apposite gabbiette, nel rispetto degli altri inquilini e delle norme igieniche e di quiete. Sarebbe opportuno evitare latrati ed altri rumori tra le ore 22.00 e le ore 8.00 del mattino in modo da consentire ai condomini un riposo tranquillo.

In attesa di disposizioni più precise circa la questione degli animali domestici in condominio, è doveroso evidenziare che esistono giù alcune normative sull’argomento all’interno dell’ordinamento giuridico:

• L’ordinanza del 3 marzo 2009 da parte del Ministero del Lavoro, della Salute, delle Politiche Sociali stabilisce che il padrone dell’animale domestico ha l’obbligo di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare sempre il guinzaglio ed eventualmente applicare la museruola;
• L’articolo 2052 c.c. sancisce la responsabilità civile e penale dei proprietari di animali domestici in caso di danni o lesioni a persone, animali o cose;
• Gli animali domestici devono essere sottoposti a controlli veterinari costanti e vivere in un ambiente sano e pulito. Gli animali non devono mai essere abbandonati né lasciati libero in cortile o in balcone per tempi lunghi.

Il sistema assicurativo per gli animali domestici in condominio

Negli ultimi anni è nata l’esigenza, da parte dei possessori di animali domestici in condominio e non, di tutelarsi da possibili incidenti causati dall’animale.

Oltre alle polizze specificamente dedicate agli animali domestici, le assicurazione per la responsabilità civile cd. “Capofamiglia” includono gli animali domestici nella quasi totalità dei casi:

• nel primo tipo di polizze, assicurare un gatto o un cane di età fino a 6 mesi, costa circa 40 euro per il primo anno se l’animale ha meno di sei mesi e 100 euro se ha un’età compresa fra 6 mesi e 10 anni. Le cifre raddoppiano dal secondo anno e sono più consistenti nel caso in cui si tratti di una razza a rischio;
• nel secondo tipo di polizze, viene tutelato il patrimonio della famiglia da tutte le richieste di risarcimento avanzate da terzi nei confronti dei membri della famiglia.

Tuttavia, l’obbligatorietà di contrarre una polizza vige soltanto se si possiede un animale considerato pericoloso o più a rischio.

Quella degli animali domestici in condominio rimane una tematica sempre attuale e in continuo aggiornamento. Tuttavia, normative a parte, vige sempre la regola del buon senso da parte dei possessori, sia per tutelare gli altri condomini sia per tutelare se stessi da eventuali danni causati dall’animale.