Trasformare la cantina in abitazione è possibile, se il regolamento contrattuale vieta unicamente la trasformazione di un locale in locali di ristorazione, bar, ambulatori medici e veterinari. Il Tribunale di Roma lo ha stabilito con la sentenza nr. 8244/17 pubblicata ad Aprile, con la quale il Giudice ha in parte accolto la richiesta di un condomino, ordinando esclusivamente la rimozione dei lavori che coinvolgevano le parti comuni.
Il Tribunale ha stabilito che le clausole regolamentari che limitano i diritti dei condòmini in merito alle proprietà esclusive o comuni sono validamente opponibili ai singoli proprietari solamente nel caso in cui siano contenute nel regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini.
Le norme del regolamento invece si limitano a disciplinare l’uso delle parti comuni, che sono opponibili anche se non accettate da tutti i condòmini in quanto “hanno mero valore regolamentare sì che possono fra l’altro essere modificate secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c.”
In riferimento alle clausole del regolamento contrattuale, le quali limitano i diritti esclusivi dei condòmini, per far si che siano efficaci il regolamento “deve essere accettato, ovvero deve essere opponibile, stante la mancata attuazione della norma che prevedeva l’istituzione nel registro di cui all’articolo 1129 c.c. ultimo comma, deve essere trascritto ex articolo 2643 numeri 1, 3 e 4 c.c. presso la conservatoria dei registri immobiliari, trascrizione che integra una pubblicità dichiarativa che consente a terzi di conoscere gli oneri reali e le servitù reciproche poste a carico degli immobili dal regolamento”.
Dipende dunque dal caso che viene preso in considerazione. Se il regolamento contrattuale dispone che i locali al piano terra e le cantine di pertinenze possono essere destinate a magazzini e negozi, con espresso divieto per alcune attività, e tale regolamento è stato accettato anche dal condòmino proprietario della cantina non vi è alcun divieto nella trasformazione del locale.
Dunque secondo questi principi, gli interventi realizzati dal proprietario della cantina sono leciti, ad eccezione di quelli che incidono negativamente sul decorso architettonico e sulle parti comuni dell’edificio, che in quel caso andrebbero rimossi.