Nel corso degli anni le dimensioni delle abitazioni sono andate via via restringendosi e, pertanto, si sono moltiplicati i progetti volti a recuperare spazi tanto all’interno che all’esterno degli immobili.
Tuttavia, questi lavori sono soggetti a due tipi di limiti: quelli amministrativi, da un lato, relativi al rispetto della normativa urbanistica la quale potrebbe imporre la richiesta del «permesso di costruire», e quelli civili, dall’altro lato, relativi al rispetto della normativa condominiale quando i lavori si inseriscono in un edificio con più di un proprietario, che potrebbero imporre il consenso dell’assemblea.
In linea generale quando si realizzano nuovi spazi abitabili o, comunque, “volumetrie calpestabili” è sempre necessario fare i conti con il permesso di costruire del Comune. La tettoia sul balcone non fa eccezione. Infatti è sempre necessaria l’autorizzazione del Comune quando tale costruzione sia di dimensioni tali da creare un’utilità (ad esempio uno spazio vivibile al riparo dalla pioggia) e non sia un semplice decoro architettonico. Così infatti si è espresso il TAR Lazio sul punto “la tettoia comportante una modificazione volumetrica e di sagoma priva del carattere della precarietà, essendo destinata a soddisfare esigenze non già temporanee e contingenti, ma durevoli nel tempo, con conseguente incremento del godimento dell’immobile cui inerisce e del relativo carico urbanistico, deve considerarsi abusiva, ove eseguita – come nella fattispecie – in assenza del permesso di costruire”. (sent. n. 7877/2016)
Tale autorizzazione, invece, non sarà necessaria, così come chiarito dal TAR Calabria, quando “la sua (riferito alla tettoia ndr) conformazione e le sue ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile le finalità di arredo o di riparo e protezione, anche da agenti atmosferici, dell’immobile cui essa accede”.
E’ bene chiarire un punto: realizzare una tettoia senza il permesso del Comune, quando ciò sia obbligatorio, costituisce abuso edilizio e, pertanto, si commette reato. Si prescrive in 4 anni (5 anni se arriva l’avviso di garanzia), ma, è bene tenere a mente che l’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione e può essere intimato in qualsiasi momento.
Veniamo ora ai limiti di stampo privatistico. La realizzazione della tettoia non richiede, di norma, il permesso del condominio. Ciò perché gli altri condomini non possono porre limiti e vincoli alla proprietà esclusiva privata, il proprietario dell’appartamento può iniziare tranquillamente la realizzazione del manufatto. Il proprietario che intenda realizzare una tettoia sul balcone è tenuto soltanto a dare comunicazione dell’avvio dei lavori all’amministratore, senza però dover attendere il consenso di questi o dell’assemblea.
In ogni caso il proprietario dell’appartamento deve fare attenzione a due aspetti, ovvero: non modificare la silhouette dell’edificio in modo tale da pregiudicare il decoro architettonico dello stesso e non compromettere la stabilità dell’immobile.
Solo un regolamento votato all’unanimità può imporre di chiedere, prima della realizzazione della tettoia, il permesso al condominio. A chiarirlo è stata la Cassazione con la sentenza n. 12190/17 del 16.05.2017. In tal pronuncia si legge che il regolamento di condominio, sia esso contrattuale (quando è predisposto dall’originario unico proprietario o dal costruttore) oppure convenzionale (in quanto adottato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini), può imporre limitazioni ai diritti degli stessi in ordine alla proprietà comune ed a quella privata.
Sulla scorta di ciò il regolamento condominiale può/potrà anche fornire una definizione più rigorosa del concetto di «decoro architettonico», imponendo, ad esempio, il rispetto di particolari simmetrie, estetica e aspetto generale del fabbricato per come originariamente edificato.
Insomma prima di realizzare una tettoia sul balcone è sempre bene leggere con estrema attenzione il regolamento di condominio perché questo, se è stato approvato all’unanimità, potrebbe contenere un vincolo di immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell’assemblea condominiale. Se però non c’è una simile clausola le opere eventualmente realizzate devono ritenersi legittime, ferma restando l’assenza di pregiudizio alla solidità e sicurezza all’edificio.