I lavori di manutenzione e riparazione in condominio prima di essere avviati necessitano di un voto e dell’autorizzazione dell’assemblea che consegna mandato all’amministratore per firmare il contratto con la ditta appaltatrice. Questo iter richiede delle apposite maggioranze prefissate dalla legge che variano a seconda dell’importanza degli interventi e del costo per i condomini.
Il quorum costitutivo
Nel caso in cui alla riunione di condomino manca un numero notevole di condòmini, la riunione non può tenersi. Il numero minimo necessario per la validità dell’assemblea è detto quorum costitutivo e varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Il codice fissa dei quorum più bassi in seconda convocazione.
L’assemblea, per essere ritenuta valida, in prima convocazione deve avere presenti metà più 1 dei condomini (ossia la maggioranza), in rappresentanza di almeno 2/3 dei millesimi del palazzo. In seconda convocazione è sufficiente che sia presente 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 millesimi.
Il quorum deliberativo
Il quorum deliberativo è invece quello necessario affinché il singolo punto della votazione possa considerarsi approvato. Dunque è possibile che in una assemblea, in cui sia stato raggiunto il quorum costitutivo, non si raggiunga quello deliberativo in quanto i condomini non si trovano d’accordo ad approvare le mozioni.
Maggioranza interventi ordinari
In questa tipologia vi rientrano gli interventi di manutenzione e riparazione ordinari o straordinari se di lieve entità (tinteggiatura delle scale, riparazione dell’autoclave, illuminazione delle scale, manutenzione del giardino…).
Vediamo tutte le prerogative necessarie in seconda assemblea.
La maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi del condominio. Nella maggioranza degli interventi straordinari vi rientrano:
- Riparazioni straordinarie di notevole entità (facciate, tetto, rifacimento della copertura dei box, ecc.).
- Ricostruzione dell’edificio.
- Progetti locali per il recupero del patrimonio edilizio.
- Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
- Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche.
- Contenimento del consumo energetico degli edifici.
- Realizzazione di parcheggi.
- Produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, di fonti rinnovabili su parti comuni.
- Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso ad altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
La maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 1/2 dei millesimi del condominio. La maggioranza per le innovazioni tratta gli interventi diretti a migliorare l’uso o il rendimento delle cose comuni (trasformare il tetto in terrazzo, attrezzare un’area giochi in giardino, allargare un portone…).
La maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi del condominio. La maggioranza per la modifica della destinazione d’uso riguarda il cambio della destinazione dell’uso di parti comuni per esigenze condominiali (per esempio, dismettere lo stenditoio comune per usarlo come sala riunioni).
I 4/5 degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 4/5 dei millesimi del condominio.
La modifica dei diritti indisponibili tratta la servitù a carico del condominio, le innovazioni che possono creare danno alla stabilità, sicurezza, decoro del fabbricato. Infine anche le innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile al godimento o all’uso anche di un solo condomino.
In questi casi è sempre necessario il 100% dei condomini e dei millesimi.