Capita spesso che si verifichino diatribe legate al pagamento delle spese condominiali tra inquilino in affitto e proprietario, o con i commercianti del piano terra.
Le spese condominiali ordinarie tipiche comprendono i costi generali comuni per tutto l’edificio, che vanno ripartite tra i singoli condomini e comprendono:
- Pulizia delle scale e aree comuni;
- Energia elettrica per le parti comuni (scale, giardino e ascensore);
- In alcuni casi, riscaldamento e acqua.
Le spese straordinarie invece relative al rifacimento della facciata ad es., dovute a lavori occasionali e utili a mantenere il valore dell’immobile sono a carico del proprietario. In caso di importanti lavori di ristrutturazione straordinaria, il proprietario può domandare all’inquilino un aumento del canone mensile di affitto. L’aumento non deve essere maggiore all’interesse legale applicato sul costo sostenuto.
Nessun condomino può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni, né sottrarsi agli obblighi di spesa in caso di lavori.
L’articolo 1123 del Codice Civile sancisce che, salvo diverso accordo, le spese condominiali devono essere ripartite tra i condòmini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, facendo ricorso alle tabelle millesimali.
Maggiore é il millesimale di propria competenza, maggiore è il costo di spese da pagare. Il calcolo é abbastanza semplice in presenza di una sola tabella millesimale, ma è leggermente più complicato in presenza di due tabelle millesimali.
Ad esempio, se il costo per il rifacimento del tetto è di 15.000 euro ed i millesimi del tuo appartamento sono 230, il costo a tuo carico é 15.000 : 1000 x 230 = 3.450 euro.
Nel caso di spese destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare.
Nel caso di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.
Nel caso di un immobile situato al piano terra, il proprietario è obbligato a pagare le spese di manutenzione e ristrutturazione per il vano scale e per l’ascensore, sia che l’immobile sia da te abitato, sia affittato a uso residenziale, sia affittato come negozio.
Essi, infatti, rappresentano beni comuni che contribuiscono al valore dell’intero immobile, per cui le relative spese di ristrutturazione e manutenzione gravano su tutti, anche su chi non usa le scale e l’ascensore (per esempio avendo un accesso autonomo). La ripartizione delle spese quindi va fatta secondo le tabelle millesimali.
Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall’assemblea.
In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all’interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.