Come si ripartiscono la spese per le telecamere in condominio? La decisione di installare un sistema di video sorveglianza da parte dei condòmini è sempre più frequente viste le storie di furti che si sentono in seguito alle ferie.

L’installazione dell’impianto di videosorveglianza per la protezione e la sicurezza di tutti gli inquilini va assimilato a un impianto di citofonia dunque secondo quale modalità va ripartito fra questi? Viene divisa in parti uguali tra tutti i proprietari dell’unità immobiliare di cui è composto il fabbricato oppure la spesa va ripartita secondo i millesimi della tabella di proprietà?

Secondo l’art. 1123 cod. civ. è stabilito che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartire in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.

La regola generale prevede che le spese per le telecamere in condominio vengano ripartire in proporzione al valore della proprietà che spetta a ciascun condòmino. Vi sono esclusivamente due casi in cui ci sono delle deroghe: 1) Un bene comune è destinato a servire i condòmini in maniera diversa; 2) l’assemblea di condominio all’unanimità delibera l’applicazione nel caso concreto di una ripartizione delle spese diversa da quella legale fissata dall’art. 1123, comma 1, cod.civ.

La giurisprudenza non si è espressa in merito alle spese di installazione di un impianto di sicurezza quindi si applicano i principi generali previsti dal legislatore. Le spese dovranno essere ripartite pro quota millesimale fra tutti i condòmini, salvo le eccezioni sopra indicate poiché alcuni inquilini potrebbero trarne un vantaggio maggiore di altri.

Parcheggiare in città è sempre problematico ed a volte si finisce per fare un parcheggio abusivo nel cortile di condominio. Che ne pensate? Sicuramente i posti auto in effetti non sono mai sufficienti sia perché i palazzi vengono costruiti con poche aeree destinate al parcheggio sia perché una famiglia di solito ha più di una macchina.

Il cortile condominiale quindi può sembrare una soluzione appetibile quando non si trova parcheggio ma la legge stabilisce delle regole precise. Infatti se il cortile condominiale non è abbastanza grande da garantire un posto a testa l’assemblea dovrà disporre dei criteri rotatori in modo da consentire a ciascun condòmino di servirsi dell’area comune.  Quesito: un condòmino con due auto può usare due spazi? No, il parcheggio della seconda auto diventa abusivo quando lo spazio non consente a tutti di fare lo stesso. Che fare in caso di parcheggio abusivo nel cortile di condominio? Prima di tutto non si può chiamare il carro attrezzi poiché interviene solo in strada e nelle aree pubbliche.  Il parcheggio condominiale è un’area privata quindi non è possibile chiamare la polizia per rimuovere una vettura che impedisce il passaggio.

Il regolamento di condominio può però stabilire delle sanzioni monetarie nei confronti di coloro che violano le regole ma queste non possono essere superiori a 200 euro – in caso di recidiva si arriva ad un massimo di 800 euro. Quindi chi è responsabile del parcheggio abusivo potrebbe ricevere una multa.

La giurisprudenza inoltre chiarisce anche l’illegittimità della divisione dei parcheggi secondo i millesimi, ogni condòmino ha lo stesso diritto all’uso del bene comune.

Trovare parcheggio al rientro da una giornata di lavoro può essere stressante, ma vale la pena farsi multare per un parcheggio abusivo nel cortile di condominio? Condividete la vostra opinione, siamo curiosi di sentirvi!

Nasce in Italia la prima lavanderia condominiale a gettoni: si tratta di un progetto di rigenerazione urbana che ha coinvolto 30 appartamenti siti nella città di Bologna.

Tale iniziativa ha lo scopo di aumentare il volume delle vendite di immobili rendendo le strutture condominiali più moderne, attraenti e adatte a soddisfare le esigenze degli abitanti, offrendo servizi atti a migliorare la qualità di vita dei singoli condòmini.

Il progetto è stato promosso dalla Pasvens, società bolognese di commercializzazione, distribuzione e gestione di lavatrici e asciugatrici industriali. In realtà, tale pratica è già molto diffusa negli Stati Uniti e nel Nord Europa.

Si tratta di un progetto di co-housing, capace di soddisfare i bisogni delle persone non solo dal punto di vista del bucato, ma anche sotto l’aspetto della socializzazione con gli altri inquilini del condominio.

Nello specifico, ogni condòmino possiede un’app sul proprio telefono che gli consente di visualizzare quali lavatrici e asciugatrici sono disponibili in tempo reale e di prenotarle per i successivi 5 o 10 minuti, in modo da avere il tempo necessario per raggiungere la lavanderia dal proprio appartamento.

Le lavatrici hanno una capienza di 10 kg e prevedono un costo di 1,50 per ciascun lavaggio o ciascuna asciugatura. Il costo può sembrare elevato, ma il servizio fornisce lavaggio e asciugatura professionali in pochissimo tempo, consentendo ai condòmini di risparmiare tempo e preoccupazioni relative alla stesura dei panni piuttosto che alla manutenzione degli elettrodomestici.

Inoltre, la lavanderia in condominio crea momenti di socializzazione, in cui è possibile conoscere i propri vicini e stringere rapporti umani.

Al momento, le lavanderie a gettoni in condominio a Bologna sono soltanto sette, con altre due in progetto a Milano.

Tuttavia, tale pratica è destinata a diffondersi e, in ogni caso, non preclude l’acquisto e l’utilizzo di una lavatrice nella propria abitazione.

Un condominio, più o meno grande, ha costantemente bisogno di essere manutenuto, soprattutto alla luce del fatto che un immobile ben tenuto e gestito ha un valore sul mercato sicuramente maggiore.

Tuttavia, di questi tempi, i costi per mantenere in perfette condizioni lo stabile possono essere tali da scoraggiare gli inquilini dall’affrontarli, con la conseguenza di trovarsi, spesso, un immobile fatiscente e obsoleto. Bisogna considerare, anche, che seguire costantemente la miriade dei fornitori per tutti gli interventi necessari può aggravare di molto il lavoro dell’amministratore e facilitare l’insorgere di liti tra condomini.

Una soluzione a tutti questi problemi può essere sottoscrivere un contratto di “global service”. Ma che cos’è? E’ un contratto di servizi con un unico fornitore che si preoccuperà di svolgere tutti i lavori di manutenzione del condominio, tranne, di solito, quelli straordinari, consegnandoli “chiavi in mano”.

La società di Global Service diventerà responsabile e fornitore unico del condominio per tutte le attività di:

• manutenzione programmata: interventi eseguiti in base a intervalli predeterminati o in base a criteri prestabiliti, e volti a prevenire guasti o il degrado dei beni comuni;

• manutenzione riparativa: interventi eseguiti nell’ambito aperiodici (a guasto, a richiesta), volti al ripristino delle diverse anomalie riscontrate e/o segnalate;

• manutenzione migliorativa: interventi eseguiti nell’ambito di un progetto di innovazione e/o riqualificazione finalizzato alla valorizzazione o al miglioramento delle condizioni d’uso di un bene.

Uno dei punti di forza di questo genere di contratti è dato dal fatto che i costi sono certi sin dall’inizio, evitando, così, l’inconveniente dei conguagli a debito a fine anno, che, tra l’altro, comportano infinite discussioni in assemblea.

Nello stipulare questo tipo di contratti, per poter garantire la qualità dei servizi, si dovranno indicare gli standard qualitativi, le tempistiche e le modalità degli interventi, prevedendo eventualmente penali, compresa la clausola risolutiva espressa, se standard e tempi non vengono rispettati.

Una volta sottoscritto, la società di global service, a sua cura, dovrà gestire tutte le attività di gestione ordinaria delle parti comuni e all’amministratore spetterà solo il compito di controllare il corretto adempimento degli obblighi contrattualmente assunti.

Con l’affidamento ad un unico soggetto di tutti gli interventi di manutenzione si stima che il condominio potrà risparmiare fino al 20%, questo perché la società di global service potrà programmare la sua attività razionalizzando le risorse, i sopralluoghi, i tempi, e, a fronte di una durata contrattuale garantita, sarà nella condizione di prefissare un costo orario della manodopera decisamente più vantaggioso.

In aggiunta avere un unico referente, un soggetto unico che risponda direttamente di tutte le attività amministrative e manutentive, significa garantirsi una riduzione significativa dei tempi di espletamento delle prestazioni; della discontinuità nella qualità delle prestazioni; dei contenziosi legati agli adempimenti contrattuali.

Ecco perché, ad oggi, stipulare un contratto di global service conviene!

La Cassazione si è espressa sull’argomento negando la possibilità, al singolo condomino, di utilizzare il parcheggio condominiale se è troppo piccolo.

A meno che il regolamento condominiale non preveda diversamente, il singolo condomino non può utilizzare il parcheggio comune se ciò nega la possibilità agli altri inquilini di goderne in maniera paritaria. La Corte di Cassazione ha riaffermato questo principio, nella sent. n. 27043/2016, in base all’art. 1102 Codice Civile – “Uso della cosa comune”- , che, al primo comma, recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Nel caso di specie un condomino pretendeva di utilizzare, per poter parcheggiare la propria vettura, un cortile condominiale (comune, quindi), anche se questa condotta impediva, di fatto, sia il transito sia l’accesso ai garage privati agli altri condomini.

L’art. 1102 prevede un duplice limite nel godimento, da parte del singolo, della cosa comune: il divieto di alterazione della destinazione della cosa e il divieto di impedire il paritario godimento da parte degli altri condomini.

L’analisi della Corte, in una precedente decisione in tema, ha specificato la nozione di “pari  uso della cosa comune”, ai sensi dell’art.1102 Codice Civile, affermando che “non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione”.

La Suprema Corte con la sentenza n. 27043, infatti, ha affermato che “il criterio dell’uso promiscuo della cosa comune, desumibile dall’art. 1102 c.c., richiede che ciascun partecipante abbia il diritto di utilizzare la cosa comune come può (nel caso passandovi o stazionandovi a piedi o con l’ausilio di mezzi diversi e meno ingombranti di un’automobile) e non in qualunque modo voglia, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione della cosa e della pari facoltà di godimento degli altri comunisti”.

Quindi le ridotte dimensioni del cortile, in relazione, anche, al numero dei condomini, impedirebbero di garantire a tutti il pari uso dello stesso per parcheggiare l’auto. Inoltre, il parcheggio delle auto pregiudicherebbe anche il godimento della proprietà esclusiva, rendendo difficoltosa l’utilizzazione dei garage dei singoli appartamenti.

Vanno dunque valutate altre e diverse opzioni, quali, ad esempio, un meccanismo di turnazione dell’area di parcheggio così come la possibilità di accesso o sosta con mezzi meno ingombranti delle auto o, ancora, un accordo tra tutti i condomini diretto a vietare il parcheggio, tout court, nel cortile e consentire solo il transito o la sosta temporanea dei mezzi di trasporto.

Capita spesso che si verifichino diatribe legate al pagamento delle spese condominiali tra inquilino in affitto e proprietario, o con i commercianti del piano terra.

Le spese condominiali ordinarie tipiche comprendono i costi generali comuni per tutto l’edificio, che vanno ripartite tra i singoli condomini  e comprendono:

• Pulizia delle scale e aree comuni;
• Energia elettrica per le parti comuni (scale, giardino e ascensore);
• In alcuni casi, riscaldamento e acqua.

Le spese straordinarie invece relative al rifacimento della facciata ad es., dovute a lavori occasionali e utili a mantenere il valore dell’immobile sono a carico del proprietario. In caso di importanti lavori di ristrutturazione straordinaria, il proprietario può domandare all’inquilino un aumento del canone mensile di affitto. L’aumento non deve essere maggiore all’interesse legale applicato sul costo sostenuto.

Nessun condomino può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni, né sottrarsi agli obblighi di spesa in caso di lavori.

L’articolo 1123 del Codice Civile sancisce che, salvo diverso accordo, le spese condominiali devono essere ripartite tra i condòmini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, facendo ricorso alle tabelle millesimali.

Maggiore é il millesimale di propria competenza, maggiore è il costo di spese da pagare. Il calcolo é abbastanza semplice in presenza di una sola tabella millesimale, ma è leggermente più complicato in presenza di due tabelle millesimali.

Ad esempio, se il costo per il rifacimento del tetto è di 15.000 euro ed i millesimi del tuo appartamento sono 230, il costo a tuo carico é 15.000 : 1000 x 230 = 3.450 euro.

Nel caso di spese destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare.

Nel caso di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.

Nel caso di un immobile situato al piano terra, il proprietario è obbligato a pagare le spese di manutenzione e ristrutturazione per il vano scale e per l’ascensore, sia che l’immobile sia da te abitato, sia affittato a uso residenziale, sia affittato come negozio.

Essi, infatti, rappresentano beni comuni che contribuiscono al valore dell’intero immobile, per cui le relative spese di ristrutturazione e manutenzione gravano su tutti, anche su chi non usa le scale e l’ascensore (per esempio avendo un accesso autonomo). La ripartizione delle spese quindi va fatta secondo le tabelle millesimali.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall’assemblea.

In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all’interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.

Il comfort termico all’interno della propria abitazione e di un condominio rappresenta un elemento di notevole importanza per un alto livello di qualità della vita.

È necessaria una corretta progettazione dell’isolamento termico, allo scopo di ridurre le dispersioni di calore che sono causa di formazione di condensa sulle pareti, abbassamento della temperatura delle pareti e considerevole aumento dei costi dovuti al riscaldamento. Isolare termicamente un condominio, infatti, riduce i consumi energetici fino al 70-80%.

Il primo passo da compiere è realizzare una diagnosi energetica dell’edificio, analizzando la situazione corrente in cui versa la struttura e valutando il suo grado di isolamento.

Esistono diverse soluzioni per gli interventi da compiere per isolare termicamente un condominio.

Isolamento a cappotto

L’isolamento a cappotto è una delle tecniche più utilizzate: consiste nell’installazione di uno strato coibente lungo la facciata esterna della parete perimetrale. Attraverso tale passaggio, infatti, viene ridotta considerevolmente la dispersione termica, vengono corretti i ponti termici, la muratura dalle intemperie e le dilatazioni termiche.

Il ponte termico è un elemento importante da controllare in quanto causa di dispersioni di calore dall’interno verso l’esterno e di raffreddamento delle zone vicine al ponte termico, con la formazione di muffe e condense.

In alcuni casi, è necessario applicare lo strato coibente all’interno che blocca subito il calore, consentendo un rapido raggiungimento della temperatura desiderata attraverso l’accensione dell’impianto di riscaldamento.

Il solaio rappresenta un altro importante elemento su cui intervenire per evitare dispersioni termiche. È possibile isolarlo attraverso l’applicazione di uno strato isolante, in grado di fornire una resistenza meccanica in grado di consentire l’utilizzo delle superfici piane, come una terrazza o un tetto piano.

Isolamento termico in intercapedine

L’isolamento termico in intercapedine risulta particolarmente adatto nei casi in cui si voglia evitare qualsiasi alterazione dell’aspetto esterno dell’edificio.

Viene creata un’intercapedine all’interno della muratura, che viene poi riempita con materiale coibente. In particolare, viene costruita una struttura costituita da:

• il laterizio esterno, che impedisce l’ingresso della sollecitazione termica
• il materiale coibente intermedio, che trattiene gran parte del calore
• il laterizio interno, che contribuisce al mantenimento della temperatura interna.

Allettamento con malte termiche

Il giunto di malta d’allettamento nella posa dei laterizi è causa di circa il 5% delle dispersioni termiche all’interno di un edificio. Per la risoluzione del problema, si possono usare delle malte di allettamento termo-isolanti, che hanno il potere di ridurre le dispersioni termiche tra un mattone e l’altro.

Per l’isolamento dell’involucro trasparente, è possibile intervenire attraverso:

• L’inserimento di un secondo vetro
• L’aggiunta di un secondo serramento ad elevate prestazioni termiche
• Sostituzione dell’infisso esistente con uno altamente performante.

Il costante numero di furti e rapine in appartamento sta spingendo sempre più persone a valutare la possibilità di installare un sistema di videosorveglianza in condominio. Si tratta, ovviamente, di misure limitate alle aree comuni, come portone, atrio, ascensore, scale e cantine.

L’ostacolo più grande all’installazione di un sistema di videosorveglianza in condominio, tuttavia, è rappresentato dalle preoccupazioni dei condomini in relazione alla privacy dei singoli inquilini e delle persone esterne al condominio che verrebbero riprese dalle telecamere, come parenti e amici.

A tal proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) ha introdotto nel codice civile l’art. 1122- ter, che regola i diritti e gli obblighi riguardanti l’installazione di sistemi di videosorveglianza in condominio.

Il diritto di installare un sistema di videosorveglianza in condominio con i voti della dell’assemblea condominiale a maggioranza qualificata, cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

OBBLIGHI PER LA PRIVACY 

La riforma del condominio prevede l’obbligo di segnalare la presenza di sistemi di videosorveglianza in condominio collegati alle sale operative delle forze dell’ordine attraverso l’apposizione di cartelli nelle aree controllate.

I sistemi di videosorveglianza che presentano rischi per i diritti e le libertà fondamentali dei condomini – come i le telecamere “intelligenti” – vanno sottoposti alla verifica del Garante prima della loro attivazione.

Le registrazioni ottenute attraverso le telecamere, inoltre, possono essere conservate per un massimo di 24/48 ore e visionate solamente dalle persone autorizzate oppure al titolare o al responsabile del trattamento dei dati.

I sistemi di videosorveglianza in condominio possono essere installati solo nelle aree comuni, evitando la ripresa di luoghi circostanti quali strade, altri edifici, edifici commerciali.

VIDEOSORVEGLIANZA NELLE AREE PRIVATE

La riforma ha sancito anche il diritto del singolo inquilino di installare un sistema di videosorveglianza in condominio, per tutelare la sicurezza della sua proprietà, che riprenda solamente le sue aree private – e quindi non in comune con gli altri condomini – come l’ingresso di casa o il posto auto in garage.

In tal caso, non viene applicato il Codice della privacy in quanto le immagini non verranno diffuse né comunicate a terzi: non vi è obbligo di apporre cartelli per segnalare la presenza delle videocamere né l’obbligo di chiedere consenso all’assemblea.

Tuttavia, è necessario che il sistema di videosorveglianza in condominio sia installato in modo tale che l’obiettivo della telecamera sia focalizzato esclusivamente sulle proprietà del soggetto interessato e che non riprenda le abitazioni o gli spazi degli altri condomini.