Il supercondominio, chiamato anche “condominio orizzontale o complesso”, altro non è che l’insieme di due o più edifici, facenti parte o meno di distinti condomini, che condividono alcuni beni e/o servizi legati contestualmente dalla relazione di accessorio a principale. Si può trattare di condivisione di semplice servizi essenziali come l’ingresso principale, il cortile interno, i parcheggi comuni o l’impianto centrale per il riscaldamento, o condivisione di servizi più complessi, tipico dei grandi centri residenziali, come impianti sportivi, spazi verdi, servizi di vigilanza e molte altre infrastrutture.
La suddetta fattispecie legale è la conseguenza dell’evolversi delle tecniche edilizie, sempre più orientate a sfruttare il più possibile le capacità edificatorie del territorio, e della riqualificazione di zone periferiche, che ha lo scopo di garantire uno stile di vita migliore e più tranquillo ai cittadini residenti in quartieri lontani dal caos della città. Inoltre, un altro fattore che ha portato alla costituzione di tali complessi immobiliari è senza dubbio l’interesse delle imprese costruttrici che mirano a reperire aree edificabili di notevoli dimensioni a prezzi relativamente bassi.
Ma come si costituisce il supercondominio? La sua costituzione viene di solito prevista nel regolamento predisposto dall’originario costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti futuri condomini. Può provvedervi anche l’assemblea con apposita delibera, a patto che non si vadano ad imporre ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull’uso delle parti comuni.
L’organo sovrano del supercondominio è l’assemblea, costituita dai rappresentanti dei singoli condomini nominati dagli inquilini degli stessi. Accanto a questa viene designato un “super” amministratore a cui viene affidata la gestione delle cose comuni o, altrimenti, l’incarico della gestione può essere affidato ad una società specializzata.
Con l’introduzione della legge di riforma del condominio n.220/2012 (art. 1117 bis del Codice Civile), la Suprema Corte di Cassazione ha sancito l’applicabilità della normativa condominiale anche al cosiddetto “supercondominio”, ovvero i principi e le disposizioni dettate dal Codice Civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva, anche a questa fattispecie.