Come si ottiene il decreto ingiuntivo contro l’ex condomino?
Per rispondere a questa domanda occorre prima fare un esempio, in modo da capire meglio cosa si intende per un decreto ingiuntivo contro l’ex condomino.
Supponiamo che A venda a B un’unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa. Ci si accorge, però, che al termine dell’anno di gestione, sia presente un debito residuo per quell’abitazione.
B valuta, allora, le somme richiestegli dall’amministratore riscontrando che una parte di esse riguardano cifre per interventi realizzati quando il proprietario era ancora A.
B espone quindi la problematica all’amministratore e di conseguenza paga esclusivamente la quota a lui spettante, chiedendo a quest’ultimo di intercedere nei confronti del precedente proprietario al fine di saldare il debito residuo.
C’è possibilità di intraprendere tale azione?
La risposta è si: L’azione per debiti condominiali può sempre essere diretta contro l’effettivo titolare dell’obbligazione connessa, e non è un presupposto fondamentale che quest’ultimo rivesta ancora la qualità di condòmino.
L’art. 63 del codice civile prevede due ipotesi di solidarietà;
- a) in capo a chi subentra nei diritti del condòmino, per i debiti inerenti l’anno di gestione nel corso del quale è avvenuta la cessione e quello precedente (art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.);
- b) in capo a chi cede l’unità immobiliarefin tanto che non sia comunicata all’amministratore copia autentica dell’atto notarile di trasferimento del diritto (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).
Questa ultima fattispecie è stata introdotta in legge dalla così detta “riforma del condominio”.
È legittima l’azione rigida dell’art. 63 disp. att. c.c. che però non trova riscontro obiettivo nello stesso dato normativo.
L’azione monitoria ex art. 63 disp. att. c.c. è azionabile solamente contro i condòmini e utilizzabile anche contro il neo condòmino per i debiti di chi lo ha preceduto cedendogli i diritti sull’unità immobiliare.
Ciò, però, non toglie che il debitore ex condomino, non resti tale, cioè debitore titolare della relativa obbligazione.
In tal senso la Suprema Corte di Cassazione ha acutamente osservato che “la circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento” (Cass. 22 giugno 2017 n. 15547).
Resta però il vincolo di solidarietà e, conseguentemente, la facoltà della scelta per il creditore contro chi rivolgere l’azione, ossia al condominio. Spetta all’amministratore, salvo diversa indicazione da parte dell’assemblea, scegliere contro chi indirizzare l’azione.