Lavori in condominio: arriva il super bonus all’85%        

Lavori in condominio: in arrivo il maxi bonus per gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica ed alla riduzione del rischio sismico.

La legge di Bilancio 2018 prevede numerose agevolazioni per i cittadini alle prese con interventi in casa o in edifici condominiali.

Ecobonus 2018: di cosa si tratta

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale che dà la possibilità di detrarre dall’Irpef, imposta sul reddito delle persone fisiche, o dall’Ires, imposta sul reddito delle società, i costi sostenuti dal contribuente per tutti quegli interventi di riqualificazione energetica eseguiti in edifici condominiali, uffici, capannoni ecc. Tali interventi servono per migliorare il livello di efficienza energetica degli immobili esistenti.

Ecobonus 2018: quanto si detrae dall’Irpef o dall’Ires?

La detrazione fiscale per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica di singole unità immobiliari ammonta al 65% ed è la stessa che era prevista nella legge di bilancio 2017. Nel 2018 per quanto riguarda gli interventi relativi l’acquisto di caldaie a condensazione, di generatori di calore, la sostituzione degli infissi e schermature solari, la percentuale di spesa da portare in detrazione scende al 50% da un precedente 65%.

Ecobonus al 65% per caldaie di classe A con termovalvole

Un recente emendamento ha rimodulato l’ecobonus per le caldaie. Infatti l’incentivo previsto sarà del 50% per le caldaie a condensazione di classe energetica A, mentre non sarà corrisposto a quelle sotto alla prima classe. Inoltre, se al momento dell’installazione della caldaia a massima efficienza saranno montati anche i sistemi di termoregolazione evolute (le valvole dei termosifoni), il bonus usufruibile arriverà al 65%.

Lavori in condominio: il super bonus all’85%

La novità più rilevante dal 2018 è l’introduzione del cosiddetto super bonus all’85%. L’incentivo è previsto per gli interventi sui condomini «finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica». Il maxi bonus in pratica consiste nell’addizione di ecobonus e sismabonus per agevolare la messa in opera dei lavori nelle case e negli edifici condominiali delle zone sismiche. L’emendamento stabilisce che il bonus sia:

• All’80% nel caso in cui gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore;
• All’85% nel caso in cui gli interventi determinino il passaggio a due classi inferiori.

La detrazione sarà ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applicherà su un ammontare delle spese non superiore a 136 mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

I lavori di manutenzione e riparazione in condominio prima di essere avviati necessitano di un voto e dell’autorizzazione dell’assemblea che consegna mandato all’amministratore per firmare il contratto con la ditta appaltatrice. Questo iter richiede delle apposite maggioranze prefissate dalla legge che variano a seconda dell’importanza degli interventi e del costo per i condomini.

Il quorum costitutivo

Nel caso in cui alla riunione di condomino manca un numero notevole di condòmini, la riunione non può tenersi. Il numero minimo necessario per la validità dell’assemblea è detto quorum costitutivo e varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Il codice fissa dei quorum più bassi in seconda convocazione.

L’assemblea, per essere ritenuta valida, in prima convocazione deve avere presenti metà più 1 dei condomini (ossia la maggioranza), in rappresentanza di almeno 2/3 dei millesimi del palazzo. In seconda convocazione è sufficiente che sia presente 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 millesimi.

Il quorum deliberativo

Il quorum deliberativo è invece quello necessario affinché il singolo punto della votazione possa considerarsi approvato. Dunque è possibile che in una assemblea, in cui sia stato raggiunto il quorum costitutivo, non si raggiunga quello deliberativo in quanto i condomini non si trovano d’accordo ad approvare le mozioni.

Maggioranza interventi ordinari

In questa tipologia vi rientrano gli interventi di manutenzione e riparazione ordinari o straordinari se di lieve entità (tinteggiatura delle scale, riparazione dell’autoclave, illuminazione delle scale, manutenzione del giardino…).

Vediamo tutte le prerogative necessarie in seconda assemblea.

La maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi del condominio. Nella maggioranza degli interventi straordinari vi rientrano:

• Riparazioni straordinarie di notevole entità (facciate, tetto, rifacimento della copertura dei box, ecc.).
• Ricostruzione dell’edificio.
• Progetti locali per il recupero del patrimonio edilizio.
• Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
• Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche.
• Contenimento del consumo energetico degli edifici.
• Realizzazione di parcheggi.
• Produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, di fonti rinnovabili su parti comuni.
• Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso ad altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.

La maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 1/2 dei millesimi del condominio. La maggioranza per le innovazioni tratta gli interventi diretti a migliorare l’uso o il rendimento delle cose comuni (trasformare il tetto in terrazzo, attrezzare un’area giochi in giardino, allargare un portone…).

La maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi del condominio. La maggioranza per la modifica della destinazione d’uso riguarda il cambio della destinazione dell’uso di parti comuni per esigenze condominiali (per esempio, dismettere lo stenditoio comune per usarlo come sala riunioni).

I 4/5 degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 4/5 dei millesimi del condominio.

La modifica dei diritti indisponibili tratta la servitù a carico del condominio, le innovazioni che possono creare danno alla stabilità, sicurezza, decoro del fabbricato. Infine anche le innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile al godimento o all’uso anche di un solo condomino.

In questi casi è sempre necessario il 100% dei condomini e dei millesimi.

Non è possibile lasciare un condòmino senza acqua se risulta moroso, a stabilirlo è stato il Tribunale di Bologna con l’ordinanza del 15 settembre 2017.

La Costituzione, con l’art. 32, afferma che: “la Repubblica tutela la salute come diritto fondamentale dell’individuo e interesse della collettività, e garantisce cure gratuite agli indigenti”. La razionalità dietro questa normativa è la tutela della salute dell’individuo in termini fisici, mentali e sociali, in modo da consentire a quest’ultimo di integrarsi in un ambiente sociale la cui violazione impone il risarcimento del danno.

La vicenda voleva accertare se il Condominio possa pretendere dal Tribunale l’autorizzazione alla sospensione dei servizi centralizzati di riscaldamento e acqua, oltre al distacco dall’antenna televisiva condominiale, quali consentiti dal 3° comma dell’art. 63 disp. att. c.c. in seguito al rifiuto del condòmino al pagamento delle quote condominiali.

Nel 2012 la riforma del condominio ha modificato l’art. 63 disp. Att.c.c., prevedendo al 3° comma, la possibilità per l’amministratore di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento superato, in caso di mancato pagamento dei contributi protratto per un semestre.

Nonostante tutto sulla questione si sono sviluppati diversi orientamenti, infatti il Tribunale applicava il principio che: “ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite. Ovviamente non è servizio essenziale l’utilizzo dell’antenna televisiva centralizzata, salvo ad osservare che parte ricorrente non ha allegato alcuno specifico costo ordinario in ordine alla stessa”.

Ad ogni modo con l’ordinanza del 2017 è stato stabilito che non si può lasciare un condòmino senza acqua se risulta moroso poiché si violerebbe un diritto fondamentale dell’uomo.

Regolarizzare un abuso edilizio, come si fa? Innanzitutto determiniamo in cosa consiste un abuso edilizio in modo da avere le idee più chiare sull’iter da seguire. L’abuso edilizio consiste nella condotta di chi effettua dei lavori o costruisce senza possedere il titolo richiesto dalla legge o in difformità da esso.

Vi sono due tipi di sanzioni che possono verificarsi nel caso in cui venga identificato un abuso edilizio: una sanzione sul piano amministrativo ed una penale.

La Pubblica Amministrazione è legittimata ad applicare una sanzione amministrativa, in seguito all’accertamento dell’esistenza di tale abuso, che ordina di demolire l’immobile a spese del responsabile. Nel caso in cui sia trascorso un notevole periodo di tempo dal momento in cui il reato è stato commesso a quello in cui esso viene accertato, la P.A. non potrà emettere il provvedimento di demolizione in modo automatico ma dovrà tenere in debita considerazione, indicandole espressamente, sia le ragioni di interesse pubblico che giustificano la demolizione del fabbricato sia gli interessi privati maturati nel frattempo.

Dunque se non si ravvisano interessi pubblici di particolare rilievo a giustificazione del provvedimento di demolizione, il decorso del lungo periodo di tempo potrebbe legittimare l’applicazione di una sanzione pecuniaria invece della demolizione dello stabile.

Secondo la sanzione penale invece, la condotta consistente nel realizzare un intervento edilizio illecito è punita ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001. L’articolo prevede diverse ipotesi stabilendo:

1. L’ammenda, ovvero la pena pecuniaria, fino a 329 euro per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive dei lavori previste dal Decreto e dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
2. L’arresto fino a due anni, oltre ad un’ammenda che varia dai 164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o anche di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
3. L’arresto fino a due anni con un’ammenda che parte dai 493a 645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Ma dopo quanto tempo si prescrive il reato di abuso edilizio? In ambito penale il reato si prescrive una volta che è decorso il periodo di tempo previsto dal legislatore, in ambito amministrativo l’illecito non è soggetto a termini di prescrizione e quindi potrà essere punito in ogni tempo.

Regolarizzare un abuso edilizio è possibile, infatti il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere un permesso in sanatoria. Per ottenerlo è necessario presentare apposita istanza all’ufficio comunale competente. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato a due presupposti:

1. La costruzione ediliziadeve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda;
2. Il responsabile deve effettuare il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzionein misura doppia.

Presentando la richiesta del permesso in sanatoria si denuncia l’esistenza di una costruzione abusiva, dunque è il caso che la richiesta sia redatta da un tecnico il quale riporterà nel documento – tra le altre indicazioni – la data in cui i lavori sono stati eseguiti e la natura degli stessi.

Decreti ingiuntivi ai morosi, l’amministratore condominiale è tenuto a farli? In relazione all’ordinanza n. 24920 del 20 Ottobre 2017 della Corte di Cassazione, l’amministratore non è obbligato a ricorrere al decreto ingiuntivo in merito al recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi. Nello specifico, l’amministratore assolve agli obblighi del proprio mandato quando si sia adoperato semplicemente alla costituzione in mora, ovvero inviando una lettera di sollecito di pagamento (ai sensi dell’articolo 1229 codice civile).

Nel caso in cui le casse condominiali siano vuote e l’amministratore non fosse in grado, ad es., di pagare la polizza assicurativa, a posteriori, non si potrà attribuirgli nessuna responsabilità professionale.

L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile non prevede un obbligo in capo a chi svolge il mandato di amministratore del condominio degli edifici di richiedere decreto ingiuntivo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condòmini morosi.

In conclusione in via generale, salvo preclusioni previste in seno al regolamento condominiale interno, le somme occorrenti per il pagamento della polizza assicurativa non sono tenute ad essere anticipate dall’amministratore né vi è l’obbligo di ricorrere alla procedura monitoria con la quale si esigono i pagamenti delle quote.

La polizza assicurativa dell’amministratore di condominio, per coprire il rischio concerne tale attività, non deve essere obbligatoriamente stipulata, nonostante questo però l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza specificamente dedicata al proprio condominio per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129, terzo comma, c.c.).

La polizza, che opera in favore dell’amministratore (che è lo stipulante), dev’essere pagata dallo stesso, dovendosi configurare come nulla quella deliberazione che senza il consenso di tutti i condòmini deliberi per l’accollo dell’onere finanziario derivante dalla stipulazione del contratto assicurativo.

Secondo il quarto comma dell’art. 1129 c.c. i massimali di questa polizza devono essere adeguati all’importo dei lavori eseguiti nel corso del suo incarico.

Nel caso in cui, invece l’amministratore sia dotato di una propria polizza, questa deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Se dovessero verificarsi errori comportanti responsabilità civile dell’amministratore di condominio, il responsabile verso la compagine resta sempre lui, mentre l’assicurazione interviene ove chiamata in garanzia dall’amministratore stesso.

In termini generali, salvo condizioni particolari, la polizza copre tutti i danni (non dolosi) che l’amministratore può commettere nello svolgimento dell’incarico conferitogli, come:

• l’inadeguato recupero di tutte le quote condominiali;
• l’errata gestione degli appalti di lavori per la manutenzione ordinaria e straordinaria
• la mancata messa in sicurezza;
• i danni dovuti allo smarrimento o distruzione di documenti relativi alla gestione dello stabile, purché non derivanti da incendio, furto o rapina;
• le sanzioni di carattere fiscale o amministrativo irrogate ai condomini per errori attribuibili all’amministratore.

Pertanto i condomini non potranno ritenersi al sicuro da comportamenti illeciti/dolosi, come la sottrazione di denaro dalla cassa del condominio nel caso in cui la polizza assicurativa dell’amministratore non sia attivata regolarmente.

La cessione del credito di imposta, come funziona? Per adempiere a tale detrazione il condomino deve comunicare all’amministratore di condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione e l’accettazione del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo.

L’amministratore del condominio deve comunicare annualmente questi dati all’Agenzia delle Entrate con la procedura prevista per l’invio dei dati, ai fini della dichiarazione precompilata e consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili sostenute nell’anno precedente dal condominio. Il mancato invio della comunicazione rende inefficace la cessione del credito. L’Agenzia delle entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito a lui ceduto che può essere utilizzato, o ulteriormente ceduto.

Il credito d’imposta è utilizzabile in compensazione mediante il modello F24 esclusivamente attraverso i canali telematici dell’Agenzia. La quota del credito che non è fruita nel periodo di spettanza è riportata nei periodi d’imposta successivi e non può essere chiesta a rimborso.

Per quanto riguarda, invece i condòmini appartenenti ai condomini “minimi”, cioè che  non hanno nominato un amministratore in quanto non obbligati, possono cedere il credito d’imposta incaricando un condòmino di effettuare tutti  gli adempimenti con le modalità e nei termini previsti per gli amministratori di condominio.

Il cessionario che intende a sua volta cedere il credito attribuitogli deve comunicare la circostanza all’Agenzia tramite le stesse funzionalità telematiche presenti nel “Cassetto fiscale”.

Dunque riassumendo, se :

Il condòmino può cedere l’intera detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile. Questo vale sia per l’Ecobonus che per il Sismabonus.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta solo dopo che sia diventato disponibile, cioè dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa.

Il credito ceduto ai fornitori, invece, si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Il credito d’imposta può essere ceduto da tutti i condomini beneficiari della detrazione d’imposta prevista per tutti gli interventi rientranti nell’agevolazione fiscale ( anche gli “incapienti”)e  tutti i cessionari di credito che possono a loro volta effettuare delle cessioni.
Il credito può essere ceduto a tutti i  fornitori di quei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolati  nonché ai soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.

Tali procedure saranno subordinate al controllo da parte dell’amministrazione finanziaria . In particolare, il condomino sarà soggetto al recupero dell’importo, maggiorato di interessi e sanzioni nel caso in cui venisse a mancare anche solo una parte dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione.  Allo stesso modo il  cessionario, sarà sanzionato nel caso in cui fruisse  in maniera indebita , anche parzialmente, del credito.

Infiltrazioni in condominio, il condominio risponde sempre. Infatti, il condominio è responsabile secondo l’articolo 2051 del Codice Civile, in tema di responsabilità da custodia, dei difetti della costruzione dell’edificio che causano infiltrazioni e umidità nei condomini stessi. Non viene preso in considerazione il fatto che, nel progetto iniziale, i locali fossero indicati come seminterrati non abitabili. Ciò che viene considerato è invece che l’infiltrazione scaturisca da una parte comune, ovvero dai  muri perimetrali. Una sentenza del Tribunale di Livorno chiarisce la portata della responsabilità del condominio.

“Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile” (Cass. n. 6128/2012).

Il condomino non deve aver compiuto lavori di coibentazione in riferimento alle parti comuni poiché ciò farebbe ricadere su se stesso la responsabilità svincolando il condominio. Questa è la disposizione del Tribunale di Livorno nella sentenza 688 del 23 giugno 2017. La sentenza è di una certa rilevanza, poiché risolve un contrasto nella giurisprudenza in riferimento all’attribuzione della responsabilità per i danneggiamenti procurati ai condomini dai difetti di realizzazione dello stabile, dunque nel caso vi siano delle infiltrazioni in condominio, quest’ultimo è sempre responsabile.

Il condominio ha quindi funzione di “guardiano” delle parti comuni ed è perciò tenuto ad intervenire.

Come si ottiene il decreto ingiuntivo contro l’ex condomino?

Per rispondere a questa domanda occorre prima fare un esempio, in modo da capire meglio cosa si intende per un decreto ingiuntivo contro l’ex condomino.

Supponiamo che A venda a B un’unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa. Ci si accorge, però, che al termine dell’anno di gestione, sia presente un debito residuo per quell’abitazione.

B valuta, allora, le somme richiestegli dall’amministratore riscontrando che una parte di esse riguardano cifre per interventi realizzati quando il proprietario era ancora A.

B espone quindi la problematica all’amministratore e di conseguenza paga esclusivamente la quota a lui spettante, chiedendo a quest’ultimo di intercedere nei confronti del precedente proprietario al fine di saldare il debito residuo.

C’è possibilità di intraprendere tale azione?

La risposta è si: L’azione per debiti condominiali può sempre essere diretta contro l’effettivo titolare dell’obbligazione connessa, e non è un presupposto fondamentale che quest’ultimo rivesta ancora la qualità di condòmino.

L’art. 63 del codice civile prevede due ipotesi di solidarietà;

1. a) in capo a chi subentra nei diritti del condòmino, per i debiti inerenti l’anno di gestione nel corso del quale è avvenuta la cessione e quello precedente (art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.);
2. b) in capo a chi cede l’unità immobiliarefin tanto che non sia comunicata all’amministratore copia autentica dell’atto notarile di trasferimento del diritto (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).

Questa ultima fattispecie è stata introdotta in legge dalla così detta “riforma del condominio”.

È legittima l’azione rigida dell’art. 63 disp. att. c.c. che però non trova riscontro obiettivo nello stesso dato normativo.

L’azione monitoria ex art. 63 disp. att. c.c. è azionabile solamente contro i condòmini e utilizzabile anche contro il neo condòmino per i debiti di chi lo ha preceduto cedendogli i diritti sull’unità immobiliare.

Ciò, però, non toglie che il debitore ex condomino, non resti tale, cioè debitore titolare della relativa obbligazione.

In tal senso la Suprema Corte di Cassazione ha acutamente osservato che “la circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento” (Cass. 22 giugno 2017 n. 15547).

Resta però il vincolo di solidarietà e, conseguentemente, la facoltà della scelta per il creditore contro chi rivolgere l’azione, ossia al condominio. Spetta all’amministratore, salvo diversa indicazione da parte dell’assemblea, scegliere contro chi indirizzare l’azione.